서울남부지방법원 2026타경3511. 화곡동 더숨153 제101동 3층 303호는 감정평가상 전용 약 20.19㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 305,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 244,000,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 20% 할인된 최저가가 아닙니다. 임차인 임경수의 주민등록일자는 2021.11.09, 확정일자는 2021.11.19, 점유개시일자는 2021.12.29로 모두 말소기준인 2023.01.18 국가 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 그 부족분을 인수한다고 명시합니다.
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 244,000,000원 중 집행비용 4,216,000원을 먼저 제외하고, 임차인에게 239,784,000원이 배당됩니다. 보증금 285,000,000원 중 남는 45,216,000원은 매수인 인수입니다. 따라서 응찰자가 체감해야 할 취득비용은 244,000,000원 + 45,216,000원 = 289,216,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 실질취득 총액은 보증금 285,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 20.19㎡ · 방1·욕실1·거실1·발코니1 · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 송자영 (2022.01.14 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 244,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 366,186,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.18 국가 압류입니다. 이후 등기된 2026.03.04 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 형식상 말소기준 이후 등기됐지만, 임차인 임경수의 대항력 판단은 임차권등기 날짜가 아니라 앞선 주민등록·점유 관계가 중요합니다. 이 사건에서는 주민등록 2021.11.09, 점유개시 2021.12.29로 말소기준보다 먼저이며, 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임경수 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2021.11.09 / 2021.11.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 45,216,000원 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임경수는 배당요구를 했지만 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다.
② 시세 비교 — 기준은 2.44억이 아니라 실질취득 2.89억
더숨153의 전용 19.81~20.19㎡ 실거래는 총 9건이며, 최근 12개월 평균은 280,555,555원입니다. 최신 거래는 2022.03 전용 19.81㎡ 3층 265,000,000원이고, 전체 표본의 최저·최고 거래가는 각각 265,000,000원과 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 19.81㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 19.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 20.19㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 20.19㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 19.94㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 280,555,555원 |
표면 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.0%라 얼핏 할인폭이 있어 보입니다. 그러나 권리 인수를 반영하면 현재 실질취득은 289,216,000원으로 바뀝니다. 이는 최근 12개월 평균 280,555,555원보다 약 3.1% 높고, 최신 거래 265,000,000원보다 약 9.1% 높습니다. 따라서 이 사건을 두고 “최저가가 시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 · 임경수 | 285,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 366,186,628원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임경수의 미배당 보증금 45,216,000원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 366,186,628원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택이며, 감정평가상 방1·욕실1·거실1·발코니1의 단지형다세대로 이용 중입니다.
- 입지. 화원중학교 동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 북서측 화곡역(지하철 5호선), 남서측 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물로 사용승인은 2021.07.15이며, 주차장·승강기·난방·급배수 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 서측·동측 약 6m, 남측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 단지는 134세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.1회입니다. 전용 20.19㎡ 안팎의 소형 도시형생활주택이라는 점과 함께 재매각 시 매수층을 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저가 244,000,000원에 임차인 미배당분 45,216,000원을 더한 289,216,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 2회 유찰 시 195,200,000원, 3회 유찰 시 156,160,000원으로 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 93,332,800원, 131,826,240원으로 늘어납니다.
- 임차인 배당결과 확인. 임경수의 보증금 285,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 배당표와 집행비용을 최종 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.14 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 해당 등기의 효력과 관련 의무를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 인도 확인. 현장 점유상태와 미납 관리비를 확인하고, 임차권등기와 실제 인도 상태를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.44억 낙찰”이 아니라 “약 2.89억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실보다 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다는 점이 훨씬 중요합니다. 현재 매각가 244,000,000원에서는 임경수에게 239,784,000원이 배당되고, 남는 45,216,000원을 매수인이 인수해 실질취득이 289,216,000원이 됩니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 총 부담은 보증금 285,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
시세도 같은 결론을 가리킵니다. 최근 12개월 실거래 평균은 280,555,555원, 최신 거래는 265,000,000원인데 현재 실질취득은 289,216,000원입니다. 따라서 “1회 유찰돼 싸다”는 평가는 금물입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 임차인 인수까지 합친 총 취득부담이 시세 안으로 들어오는가입니다.
