서울남부지방법원 2026타경3967. 금천구 가산동 ‘가산양우내안애애플’ 12층 1210호입니다. 건축물대장상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)이고, 철근콘크리트구조 지하1층·지상18층 건물의 제12층입니다. 현재 소유자는 강민선이며, 2022년5월27일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했습니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 131,793,740원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 겉으로 보이는 최저가보다 임차권의 실질이 훨씬 중요합니다. 경매개시결정일은 2026년3월5일이고, 그보다 앞서 한국토지주택공사의 주택임차권과 박태정의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 따라서 단순히 “경매로 모두 소멸한다”고 볼 수 없습니다. 특히 박태정은 전입일 2022년11월2일, 확정일자 2022년11월9일, 보증금 140,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권 2건

과거 하나은행 근저당권 91,200,000원은 2018년10월17일 해지로 말소됐고, 하나종합개발 근저당권 30,000,000원도 2014년4월4일 해지로 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 2022년4월18일 압류 역시 2022년4월20일 해제됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 이 과거 담보권들이 아니라 경매개시결정 전에 등기된 두 주택임차권입니다.

② 임차인 — 실제 1명, 보증기관 승계는 합산 금지

한국토지주택공사의 119,000,000원과 박태정의 140,000,000원을 합쳐 259,000,000원으로 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 박태정 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 정리되어 있으므로 실제 임차인은 박태정 1명입니다.

③ 가격 판단 — 80%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 110,000,000원이고 현재 최저매각가는 88,000,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 80%입니다. 그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 따라서 결론은 “시세보다 저렴”이 아니라 “시세 판단 보류”가 맞습니다.

더 중요한 점은 특별매각조건이 없다고 가정할 때입니다. 대항력 있는 박태정의 보증금 140,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가더라도 인수 부족분이 커지는 대항력 인수형의 성격이 나타납니다. 즉 유찰 자체가 총 부담을 자동으로 낮춰주는 사건이 아닙니다. 이번 사건에서 88,000,000원이라는 최저가가 의미를 갖는 이유는 오직 특별매각조건이 실제로 인수 잔액을 끊어주는지 확인된 뒤입니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 한국토지주택공사 임차보증금 119,000,000원 중 86,016,000원이 배당되고 부족분 32,984,000원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건에서 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 이 리포트의 실질 인수액은 그 조건 이행을 전제로 0원*으로 평가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산동주민센터 북측 인근이며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상18층 건물의 제12층 제1210호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 40m, 남동측으로 약 8m 도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 토지는 도시형생활주택·오피스텔 등 건부지로 이용 중입니다.
• 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
• 건축물. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택)이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 대상·범위를 입찰 전 직접 대조하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 박태정 및 한국토지주택공사 관련 임차권등기가 실제 어떤 절차와 서류로 말소되는지 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 박태정 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 119,000,000원과 140,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
• 가격은 별도 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 매매가와 임대수요를 별도로 확인하세요.
• 배당표 한계 확인. 집행비용·배당순위·실제 채권신고액은 매각 및 배당절차에서 달라질 수 있으므로 최종 배당요구와 원본 서류를 확인하세요.
• 등기부 최신성. 등기사항전부증명서는 2026.08.28 기준으로 확인됐으므로 입찰 직전 변동 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “조건을 읽어야 하는 물건”

이 물건의 첫인상은 감정가 110,000,000원에서 1회 유찰돼 88,000,000원까지 내려온 도시형생활주택입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 박태정의 보증금 140,000,000원은 현재 최저가보다 크고, 대항력·우선변제권이 있습니다. 한국토지주택공사의 119,000,000원은 별도 임차인이 아니라 대위·승계 중복이므로 실제 임차인은 1명입니다.

승부처는 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제로 이행된다면 룰상 계산되는 인수 부족분은 매수인이 부담하지 않아 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다. 반대로 그 적용 범위를 확인하지 않은 채 “1회 유찰이라 싸다”고 접근하면 이 사건의 핵심을 놓칩니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 물건은 할인율보다 특별매각조건의 원문과 말소 이행을 먼저 확인해야 합니다.