서울남부지방법원 2026타경3989. 가산동 디지털엠파이어 제3층 제301호로, 집합건축물대장상 아파트형공장으로 등재된 물건입니다. 현재 등기부 소유자는 화려한덕후들주식회사이고, 2022.08.19. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 918,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 우리은행 추가 근저당, 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준권리 이후 권리가 소멸한다”는 문장만으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 2017.10.31. 전입신고된 점유·임차 내역이 있고 보증금은 4,000,000원, 월세는 1,300,000원입니다. 전입신고가 2022.08.19. 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 분석돼 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 더 큰 쟁점은 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 685번지 을구 32번과 716번지 을구 27번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3989 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 685 디지털엠파이어 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 공부상 아파트형공장으로 사용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 화려한덕후들주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 653,000,000원 / 522,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,205,838,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘인수권리’를 먼저 봐야 한다
② 임차·점유 — 보증금 4,000,000원은 별도 인수
| 점유·임차 내역 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 화려한덕후들 주식회사,윤석진 · 부분 미상 | 2017.10.31. | 4,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 4,000,000원 |
현황조사상 확인된 내역은 위 1건입니다. 전입신고일 2017.10.31.은 말소기준권리 2022.08.19.보다 앞서고, 분석자료에서도 대항력 있음·우선변제권 없음 → 보증금 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 현재 최저가 522,400,000원에 낙찰된다고 가정하면 금액으로 확인되는 실질취득은 522,400,000원 + 4,000,000원 = 526,400,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 522,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,624,000원 |
| 인수 · 화려한덕후들 주식회사,윤석진 보증금 | 4,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 918,000,000원 | 514,776,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 105,279,950원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 52,861,630원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,440,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 208,373,611원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 배당대상 채권 총액은 2,010,955,191원, 예상 배당은 514,776,000원이며 미배당은 1,496,179,191원입니다. 임차 보증금 4,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 독산역 서측 인근. 주위는 지식산업센터, 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 지하철 1호선 독산역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황도 양호합니다.
- 이용. 공부상 용도인 아파트형공장으로 사용 중인 것으로 탐문조사됐습니다. 내부는 가설 자재를 이용한 복층 구조로 보이나 임의 철거가 용이한 임시 설치 상태로 판단돼, 평가는 신축 당시 단층 구분소유 1개호를 기준으로 이뤄졌습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 12m의 범안로와 접하고, 남동측·북동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 가산동 685·716번지는 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지· 산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현장 확인. 수차례 현장조사 시 폐문부재로 내부구조·이용상황·설비 등을 외부관찰, 탐문조사, 건축물현황도와 평가전례 등에 근거해 판단했으므로 입찰 전 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 현재 최저가 522,400,000원만 보지 말고 대항력 보증금 4,000,000원을 더한 526,400,000원을 금액 기준 출발점으로 잡아야 합니다.
- 지상권 원본 대조. 685번지 을구 32번, 716번지 을구 27번 지상권설정등기의 존속 내용과 권리 범위를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 현황조사상 전입 2017.10.31., 보증금 4,000,000원, 월세 1,300,000원으로 조사돼 있습니다. 명도와 보증금 반환관계를 함께 확인해야 합니다.
- 아파트형공장 용도 확인. 주거용 아파트로 전제하지 말고 공부상 아파트형공장이라는 용도와 국가산업단지·산업시설구역 관련 사항을 기준으로 이용 가능성을 검토해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 시 폐문부재였고 내부 복층도 임시 구조로 파악됐으므로 실제 내부 상태와 사용 현황을 재확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 1,496,179,191원 자체를 매수인이 모두 떠안는 것은 아닙니다. 매수인에게 직접 남는 것으로 확인된 것은 보증금 4,000,000원과 별도등기 지상권 2건입니다.
맺으며 — “유찰 = 권리 안전”은 아니다
이 물건은 감정가 653,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 522,400,000원으로 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2017.10.31. 전입한 대항력 있는 점유·임차 내역의 보증금 4,000,000원이 매수인에게 인수되고, 대지 685번지와 716번지의 지상권설정등기 2건도 그대로 존속합니다. 따라서 현재 회차의 금액상 실질취득은 526,400,000원이며, 지상권 부담은 이 금액과 별도로 판단해야 합니다.
말소기준 이후의 후순위 권리가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제로는 대항력 임차 + 토지 별도등기 인수가 동시에 존재합니다. 시세 비교 수치도 없어 522,400,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건의 결론은 “가격보다 먼저 인수권리의 내용과 범위를 확정해야 하는 물건”입니다.
