서울남부지방법원 2026타경4060. 금천구 독산동 독산현대아파트 101동 10층 1003호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트조 20층 중 10층이며 사용승인일은 1999.08.20입니다. 현재 소유관계는 배은정 2/9, 배은희 2/9, 장옥선 5/9입니다. 장옥선은 최초 3/9 지분에 더해 2019.01.30 배은진 지분 2/9를 증여받았습니다.
이번 경매개시결정은 2026.03.10 장옥선의 두 지분에 대해 등기됐고, 매각물건명세서에도 지분매각으로 기재되어 있습니다. 따라서 “독산현대아파트 한 채를 2억8,080만원에 사는 구조”로 보면 안 됩니다. 낙찰 후에도 배은정·배은희의 지분은 남아 공유관계가 이어지는 것이 이 사건에서 가장 먼저 볼 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 293-10 독산현대아파트 제101동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 건물 중 10층 · 사용승인 1999.08.20 |
| 현재 공유자 | 배은정 2/9 · 배은희 2/9 · 장옥선 5/9 |
| 매각 구조 | 지분매각 · 장옥선 지분 5/9 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 280,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 귀뚜라미에너지 / 2,336,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 금전 인수보다 ‘공유관계’가 핵심
현재 말소기준권리는 2013.03.15 설정된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 2019.04.19 장옥선 지분에 설정된 서울특별시금천구 압류와 2026.03.10 주식회사 귀뚜라미에너지의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하나은행 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있어, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 지분매각 — 5/9만 취득하고 공유관계가 남는다
등기상 장옥선의 지분은 최초 3/9와 2019.01.30 증여받은 2/9를 합해 5/9입니다. 경매개시결정 역시 “1번 장옥선지분, 18번 장옥선지분”을 대상으로 하고 있어 이번 매각의 핵심은 아파트 전체가 아니라 장옥선 지분 5/9입니다.
| 공유자 | 지분 | 경매 후 구조 |
|---|---|---|
| 장옥선 | 5/9 | 이번 지분매각 대상 |
| 배은정 | 2/9 | 공유지분 존속 |
| 배은희 | 2/9 | 공유지분 존속 |
따라서 낙찰자는 기존 공유자들과 함께 소유하는 구조에 들어갑니다. 일반적인 아파트 전체매각처럼 낙찰 즉시 해당 호실 전체에 대한 단독 소유권을 취득하는 형태가 아닙니다. 이런 공유지분은 사용·처분 과정에서 공유자와의 협의 문제가 생길 수 있어 환금성과 활용 난도가 일반 아파트 매각보다 높게 평가될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,731,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 경매신청 · 주식회사 귀뚜라미에너지 | 2,336,490원 | 2,336,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,732,310원 |
현재 회차에서는 채권 합계 242,336,490원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 280,800,000원 | 0원 | 2,336,490원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 224,640,000원 | 21,641,450원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 179,712,000원 | 65,940,458원 | 0원 | 0원 |
④ 가격 판단 — ‘감정가의 80%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 280,800,000원으로 감정가 351,000,000원의 80%입니다. 다만 동일 물건과 비교할 최근 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 이번 사건은 아파트 전체가 아니라 지분 5/9 매각입니다. 일반적인 아파트 실거래가가 있더라도 단독소유 물건의 거래가격과 공유지분의 환금성을 같은 기준으로 단순 비교하기 어렵습니다. 따라서 “1회 유찰 → 20% 할인”은 법원 감정가에 대한 회차 조정일 뿐, 시장가격 대비 20% 싸다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 20층 건물 중 제10층 제1003호입니다. 사용승인일은 1999.08.20입니다.
- 입지. 가산중학교 남측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·공장·업무시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 아파트를 대상으로 2025.10.20~2026.12.31 지정된 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다. 경매취득 시 적용 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 물건 자체는 아파트이나 이번 매각은 전체가 아닌 5/9 공유지분 취득이므로, 일반 단독소유 아파트와 동일한 환금성을 전제로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 이번 경매는 장옥선 지분 5/9 매각입니다. 전체 아파트 단독소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 배은정·배은희 등 기존 공유자의 우선매수 신고 여부와 보증금 제공 여부를 매각기일에 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 280,800,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 공유지분 자체의 거래·환금 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 다시 확인하세요.
- 선순위 실제채권. 하나은행 240,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 특히 추가 유찰을 전제로 한다면 실제 채권잔액과 배당관계를 확인하세요.
- 관리비·조세. 공동주택 관리비 체납과 당해세 등 실제 매각대금 외 부담 가능성을 관리주체와 원본 자료에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 아파트 경매”
이 사건은 등기상 인수금액만 보면 단순합니다. 말소기준은 2013.03.15 하나은행 근저당이고, 현재 배당안상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 난도를 결정하는 것은 그 숫자가 아닙니다. 낙찰 대상이 장옥선 지분 5/9에 그치고 배은정·배은희의 4/9가 남으며, 공유자 우선매수권이라는 경쟁 변수도 있습니다.
게다가 현재 최저가 280,800,000원은 감정가의 80%이지만 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “금전 인수는 낮지만, 공유지분 구조의 복잡성과 가격 검증 부족 때문에 보수적으로 접근할 사건”입니다. 아파트라는 외형보다 5/9 지분을 얼마에 취득해 어떻게 활용·정리할 것인지가 승부처입니다.
