서울남부지방법원 2026타경4147. 영등포동8가 한양아이클래스오피스텔 제2층 제208호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고, 2014년 5월 16일 사용승인된 지상 9층 건물입니다. 현재 소유자는 이종진으로 2020년 7월 9일 매매, 거래가액 140,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 153,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 122,400,000원입니다.
등기부의 과거 근저당들은 이미 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 임차인입니다. 이혜령은 2021년 1월 8일 전입했고, 확정일자는 2020년 12월 22일이며, 매각물건명세서에 보증금 150,000,000원, 매수인에게 대항 가능, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인 인수라고 명시돼 있습니다. 또한 박성호 명의의 주택임차권등기가 있으며 반환되지 않은 보증금 1,000,000원이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동8가 42-1 한양아이클래스오피스텔 제2층 제208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 9층 · 제2층 제208호 · 사용승인 2014.05.16 |
| 소유자 | 이종진 · 2020.07.09 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 122,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜령 / 150,118,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
과거 농협은행 근저당 89,040,000원, 하나은행 근저당 60,000,000원, 이경열 근저당 19,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2026년 3월 17일 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 성립한 임차관계입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜령 | 미상 | 150,000,000원 | 전입 2021.01.08 · 확정 2020.12.22 | 대항력 있음 | 확정일자 있음 · 배당순위 원본 확인 | 미배당 인수 |
| 박성호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 1,000,000원 | 전입신고일 미상 · 확정 2019.01.03 · 임차권등기 2021.06.21 | 명세서상 대항 가능 | 배당요구 2021.06.21 | 미배당 인수 |
이혜령과 박성호는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 이혜령은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며, 보증금은 150,000,000원입니다. 박성호의 등기에는 원래 보증금 150,000,000원 중 반환되지 않은 금액 1,000,000원이 주택임차권으로 등기돼 있습니다.
③ 실질취득 — 1.224억 낙찰가만 보면 안 된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 됩니다. 이 물건은 이혜령의 보증금 150,000,000원이 현재 최저가 122,400,000원보다 큽니다.
| 현재 최저가 | 122,400,000원 |
|---|---|
| 이혜령 보증금 | 150,000,000원 |
| 실질취득 기준 | 최소 약 150,000,000원 수준 |
| 감정가 대비 | 약 98.0% |
| 박성호 추가 위험 | 1,000,000원 미배당 시 별도 인수 가능 |
따라서 2회 유찰로 최저가가 97,920,000원, 3회 유찰로 78,336,000원까지 내려가더라도 이혜령의 대항력이 유지되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 한 “낙찰가가 낮아졌으니 싸졌다”라고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,400,000원 가정 · 제공 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,513,600원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 이혜령 | 150,118,000원 | 119,886,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션 수치를 그대로 표시한 것입니다. 신청채권 미배당액은 30,231,600원입니다. 다만 이 시뮬레이션의 매수인 인수 0원 수치는 매각물건명세서에 명시된 대항 임차보증금 인수 조건과 충돌하므로, 권리분석상 인수액 0원으로 채택할 수 없습니다. 실제 배당순위와 임차보증금 배당액은 배당요구·채권성격·원본서류를 기준으로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 되며, 실제 이용 및 금융·세무상 취급을 별도로 확인해야 합니다.
- 입지. 서강 어린이공원 북서측 인근으로 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 대상물건 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 준공업지역입니다.
- 공시지가. 6,199,000원/㎡.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이혜령 150,000,000원 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 실제 지급내역, 전입세대확인, 점유관계와 채권자 지위를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 122,400,000원이 아니라 대항 보증금 150,000,000원과 박성호 잔액 1,000,000원의 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 박성호 임차권 배당 여부 확인. 반환되지 않은 보증금 1,000,000원이 전액 배당되지 않으면 매수인 인수 조건입니다.
- 배당표 재작성. 제공 배당 시뮬레이션은 임차인 인수를 0원으로 잡고 있어 명세서 기재와 불일치합니다. 실제 배당요구와 우선순위를 원본으로 다시 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 12개월 동일·유사 오피스텔 실거래와 최신 거래가 없으므로, 감정가나 최저가만으로 할인율을 판단하지 마십시오.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.224억짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 153,000,000원에서 한 번 유찰돼 122,400,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이혜령의 보증금 150,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 매각물건명세서가 배당 미변제분의 매수인 인수를 명시하고 있어 실질취득은 최소 약 150,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 박성호의 반환 미완료 보증금 1,000,000원도 별도 확인 대상입니다.
시세 자료가 없으므로 150,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 반면 권리 위험은 분명합니다. 특히 신청채권자와 임차인이 동일인인 이혜령의 법률관계가 정리되지 않은 상태에서 최저가 할인율만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 150,000,000원 임대차의 실체·대항력·배당순위와 최종 인수액입니다.
