95,200,000원
서울남부지방법원 2026타경4196. 구로동 비즈트위트오렌지 제6층 제607호로, 감정평가상 원룸형 주택으로 이용 중입니다. 집합건축물대장에는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 등재돼 있습니다. 감정가는 119,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 95,200,000원입니다.
권리 구조의 핵심은 일반적인 선순위 임차권 사건과 조금 다릅니다. 등기부상 기존 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2026.03.18. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.06.26. 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 존재해 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생깁니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제6층 제607호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 공원로6가길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 원룸형 주택 |
| 전용 / 층 | 15.54㎡ · 18층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 강태희 · 2023.05.01. 매매 · 거래가액 114,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,352,536원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건 확인이 핵심
2014년 시흥중앙새마을금고 근저당 81,900,000원은 2015.11.11. 해지로, 2015년 신한은행 근저당 60,000,000원은 2020.01.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기에서 매각과 직접 충돌하는 핵심은 2025.06.26. 임차권등기와 2026.03.18. 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서므로 통상의 원칙만 적용하면 매수인 인수형이나, 본건은 특별매각조건이 별도로 붙어 있습니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지
현황조사·매각물건명세서에 잡힌 항목 가운데 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있고 조재환의 보증금을 승계한 항목입니다. 따라서 한국토지주택공사 보증금 118,800,000원을 조재환의 별도 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 보증기관 항목을 제외하면 실제 임차인으로 기재된 항목은 3명입니다.
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조재환 | 미상 | 2026.02.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.26 | 2023.04.09 | 118,800,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 조재환 중복신고 |
| 보험 | 주거 | 미상 | 미상 | 800,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 실제 임차인 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 실제 임차인 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월이 중요하다
비즈트위트오렌지의 거래 전체 12건 평균은 106,500,000원이지만, 이 수치에는 2022년·2023년의 112,500,000원, 115,000,000원, 120,000,000원, 121,000,000원, 125,000,000원 같은 과거 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 15.6㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 15.54㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2024.12 | 15.6㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 16.82㎡ | 18 | 107,000,000원 |
| 2023.12 | 15.6㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 15.6㎡ | 6 | 112,500,000원 |
| 2023.08 | 15.6㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.05 | 15.6㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 15.54㎡ | 6 | 114,000,000원 |
| 2022.09 | 15.54㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2022.09 | 15.54㎡ | 3 | 113,500,000원 |
| 2022.09 | 15.6㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
현재 최저매각가 95,200,000원은 전체 12건 평균 106,500,000원만 보면 89.4% 수준이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 90,000,000원과 비교하면 105.8%입니다. 최신 거래도 87,000,000원으로 현재 최저가보다 낮고, 최근 거래가 과거보다 -18.0% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균만 근거로 “싸다”고 평가하거나 가격 가점을 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 118,800,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 120,352,536원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 미배당액은 25,713,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 확약 대상인 배당 부족분에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 확약분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 특별조건 전 원칙값
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 95,200,000원 | 25,713,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 76,160,000원 | 44,410,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 60,928,000원 | 59,368,704원 | 0원 |
위 원칙값만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 즉 선순위 대항력 임차인이 그대로 존속하는 일반 사건에서는 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 본건은 특별매각조건이 있어 확약 대상 인수분을 실질 0원으로 조정하되, 확약 밖 미상 점유관계는 별도로 남겨 두는 접근이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 6층, 사용승인일 2013.09.16. 난방·위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·가로장방, 중로 한 면 접면. 토지면적 992.7㎡, 공시지가 8,281,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조·이용상황은 외부관찰과 탐문 등에 의존했고 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각허가·소유권이전 단계에서 어떻게 이행되는지 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 조재환 보증금의 보증기관 대위·승계 항목이므로 별도 118,800,000원을 다시 더하면 안 됩니다.
- 미상 임차 확인. 조재환의 보증금·확정일자, ‘보험’의 전입일·확정일자, ‘주택임’의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않았으므로 대항력과 인수 여부를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 95,200,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 105.8%이며 최신 거래는 87,000,000원, 최근 추세는 -18.0%입니다.
- 전체 평균 착시 경계. 전체 12건 평균 106,500,000원 대비로만 보면 싸 보이지만 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 이를 가격 가점 근거로 쓰면 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 현 거주인의 부재·폐문으로 내부 이용상황과 임대관계가 완전히 확인되지 않았으므로 현장 점유관계를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 대상 인수는 0, 하지만 가격과 미상 임차는 보류”
이 사건의 가장 큰 함정은 선순위 임차보증금 118,800,000원만 보고 무조건 인수형으로 단정하는 것, 또는 반대로 특별매각조건만 보고 모든 임차 위험이 사라졌다고 단정하는 것입니다. 배당 계산상 25,713,600원의 미배당 잔액이 나오지만, 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되는 확약 대상은 실질 인수 0원입니다. 그러나 확약 밖 점유관계에는 미상 정보가 남아 있습니다.
가격도 아직 매력적이라고 보기 어렵습니다. 최저가는 95,200,000원으로 1회 유찰됐지만 최근 12개월 평균 90,000,000원의 105.8%이고 최신 거래 87,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세가 -18.0%인 하락 흐름까지 감안하면 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 확약분은 해소, 미상 임차는 확인 필요, 가격은 보류가 핵심 결론입니다.
