서울남부지방법원 2026타경4264. 마곡동 슈베르트빌 5층 502호입니다. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 감정평가상 실제 이용상태도 다세대주택입니다. 감정가는 270,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 216,000,000원입니다. 그러나 이 사건에서 낙찰가 숫자보다 먼저 봐야 할 것은 임차권의 순위와 보증금입니다.
임차권자 이소현은 2020.12.18. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2020.12.04.입니다. 등기부상 주택임차권등기는 2024.01.24. 접수됐으며 보증금은 295,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 그보다 늦은 2026.03.13. 압류입니다. 따라서 이소현의 대항력은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제5층 제502호 · 도로명 서울특별시 강서구 양천로30길 70 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택 · 전용 29.07㎡ · 방2·욕실·거실·주방·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상6층·지하1층 중 5층 · 사용승인 2020.07.30 |
| 소유자 | 서금석 지분 2분의 1 · 정양국 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 216,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이소현 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부를 가른다
2020.09.01. 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2020.12.18. 일부해지로 등기부상 이미 말소돼 현재 인수권리가 아닙니다. 2026.03.13. 서금석 지분에 대한 국의 압류가 말소기준이고, 그 뒤 2026.04.02. 이소현의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그 이전부터 대항력을 갖춘 임차권은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.95억 + 미상 기록
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 2020.12.18 | 2020.12.04 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 2020.12.18 | 2020.12.04 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
임차인 관련 기록은 2건입니다. 이소현 건은 등기부 임차권등기와 현황조사, 매각물건명세서에서 확인되며 보증금 295,000,000원이 특정돼 있습니다. 별도로 명칭이 ‘주택임’으로 기재된 주거 임차기록이 있고, 전입·확정일자는 이소현과 같지만 보증금은 미상으로 표시돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 표시가 있는 기록은 아니므로 이를 임의로 중복신고로 처리할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.95억에 묶이는 구조
현재 최저가는 216,000,000원이지만 예상배당에서 집행비용 3,824,000원을 먼저 빼면 이소현에게 돌아가는 금액은 212,176,000원입니다. 보증금 295,000,000원 중 82,824,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 82,824,000원 |
| 2회 유찰 시 | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 125,419,200원 |
| 3회 유찰 시 | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 159,495,360원 |
낙찰가가 216,000,000원에서 172,800,000원, 138,240,000원으로 떨어질수록 인수액은 82,824,000원에서 125,419,200원, 159,495,360원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 되돌아오는 구조입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 보증금 약 295,000,000원에 수렴하는 실질취득가입니다.
④ 시세 비교 — 기준은 2.16억이 아니라 약 2.95억
슈베르트빌은 12세대, 2020.07.30. 사용승인된 소규모 건물입니다. 비교 거래는 전용 29㎡대 4건이며 전체 평균은 300,000,000원, 최근 12개월 평균도 300,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.09. 302,000,000원이고, 최근과 이전 거래의 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 29.54㎡ | 3 | 302,000,000원 |
| 2024.03 | 29.54㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2023.11 | 29.67㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2023.07 | 29.98㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 300,000,000원 |
보증금 기준 실질취득가 약 295,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 98.3% 수준이고 최신 거래 302,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 최저가 216,000,000원만 놓고 보면 시세 대비 72.0%지만, 인수까지 반영하면 가격 할인 폭이 거의 사라집니다. 여기에 별도의 보증금 미상 임차기록까지 남아 있어 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 이소현 보증금 | 295,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이소현 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 216,000,000원이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 이소현 보증금 부족분 82,824,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마곡중학교 북동측 인근으로 다세대·연립주택과 근린생활시설이 밀집한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 남서측 근거리에 지하철 9호선 신방화역과 간선·지선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2020.07.30. 사용승인된 철근콘크리트조 건물로 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 중첩됩니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 12세대이며 관련 경매 통계상 평균 유찰 2.4회, 낙찰률 25.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 216,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 인수까지 포함한 약 295,000,000원 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 기준 이소현 보증금 미배당 예상액은 82,824,000원입니다.
- 유찰 효과 재확인. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 125,419,200원·159,495,360원으로 증가합니다.
- ‘주택임’ 기록 확인. 전입 2020.12.18., 확정일자 2020.12.04.인 별도 기록의 보증금이 특정되지 않아 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 이소현으로 동일하므로 임대차계약·임차권등기명령·배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 서금석과 정양국이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 감정평가서에 기재된 토지이용계획을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저가입니다. 감정가 270,000,000원에서 한 번 유찰돼 216,000,000원까지 내려왔고, 최근 평균 300,000,000원과 비교하면 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 보증금 295,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차만 해도 82,824,000원이 매수인에게 남습니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 줄지만 인수액은 더 커집니다.
따라서 이 물건의 실질 가격은 최저가가 아니라 약 295,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 300,000,000원의 약 98.3%로, 경매 리스크를 부담하면서도 시세 대비 할인 폭은 크지 않습니다. 게다가 보증금 미상 임차기록과 12세대 소규모 건물의 낮은 낙찰률까지 겹칩니다. 결론은 “낙찰가는 싸 보이지만 실질취득은 시세에 가깝다.” 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금 인수 구조 확인이 먼저입니다.
