서울남부지방법원 2026타경4304. 독산동 소원베스트빌3차 1층 101호입니다. 등기상 소유자는 이소원이고, 2022.07.01. 거래가 220,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2022.08.31. 국의 압류입니다. 그 뒤의 금천구 압류, 장철욱의 강제경매개시결정, 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 등기가 소멸한다고 보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 임차권자 장철욱의 주민등록일자는 2022.06.30., 점유개시일은 2022.07.01.로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 보증금은 220,000,000원이고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제1층 제101호 |
| 공부상 / 감정 이용 | 사무소 / 사무소 이용 중 · 주거용으로 추정되는 상태 |
| 소유자 | 이소원 (2022.07.01. 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2021년 설정됐던 신도림새마을금고·금천서부새마을금고 근저당권은 2022.07.01. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.08.31. 국의 압류이고, 그보다 앞선 2022.06.30. 전입이 확인된 장철욱의 임차관계가 매수인 인수 여부를 좌우합니다.
| 임차 관련자 | 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장철욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.30. | 220,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 |
| 주택임 | 주거 | 2022.06.30. | 미상 | 대항력 有 | 확정일자·배당요구 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 2.2억을 본다
최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 확인 가능한 가격 기준은 감정가 205,000,000원, 소유권 이전 당시 거래가 220,000,000원, 임차보증금 220,000,000원입니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 205,000,000원에서 164,000,000원, 다시 131,200,000원으로 내려가더라도 보증금 인수분이 반대로 커집니다. 따라서 실질취득 기준이 약 220,000,000원에 고정되는 구조라는 점이 핵심입니다. 현재 회차만 단순 비교하면 보증금과 최저가 차이는 15,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,670,000원 |
| 임차인 장철욱 보증금 | 220,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 장철욱 | 220,000,000원 | 201,330,000원 |
| 미배당 | - | 18,670,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정에서는 집행비용 3,670,000원을 먼저 반영해 장철욱에게 201,330,000원이 배당되고 18,670,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 한편 매각물건명세서는 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시합니다. 동일인 채권과 임차보증금의 관계는 원본 집행권원과 배당관계를 반드시 대조해야 합니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 사무소로 등재돼 있고 감정평가 이용상태도 사무소입니다. 다만 기타 참고사항에는 현황이 주거용으로 추정되는 상태라고 기재돼 있어 용도와 실제 사용관계의 재확인이 필요합니다.
- 입지. 서울문성중등학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2021.04.01.입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재계산. 낙찰가가 달라질 때마다 배당 후 미변제 보증금과 실제 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 장철욱 채권 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 같은 이름이고 청구액·보증금 모두 220,000,000원이므로 동일 채권인지 별도 채권인지 원본 집행권원으로 확인해야 합니다.
- 두 번째 임차 관련 표기 확인. 전입일 2022.06.30., 확정일자 2022.07.01., 배당요구 2026.03.31.로 조사된 “주택임” 표기의 실제 관계와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소, 감정평가상 사무소 이용, 기타 참고사항상 주거용 추정이 함께 존재하므로 현황·건축물대장·전입관계와 적법한 사용 가능 여부를 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용 추정과 배당순위에 따라 미배당액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·배당요구·등기부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 쉽게 안 내려간다”
이 사건은 최저가만 보면 205,000,000원의 신건이지만, 권리구조상 더 중요한 숫자는 220,000,000원의 임차보증금입니다. 장철욱의 전입은 말소기준 압류보다 빠르고, 매각물건명세서에도 미변제 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
따라서 1회·2회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그 숫자만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 실질취득 기준을 약 2.2억원으로 놓고 비교해야 합니다. 여기에 임차권자와 경매신청 채권자의 동일인 관계, 두 번째 임차 관련 표기, 사무소와 주거 추정이 혼재한 이용상태까지 원본 확인이 필요한 사건입니다.
