서울남부지방법원 2026타경4345. 금천구 가산동 가산양우내안애애플 12층 1212호입니다. 건축물대장상 이용은 아파트(도시형생활주택)이고, 2013.09.26 사용승인된 지하1층·지상18층 건물의 제12층입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 생긴 임차권입니다. 현재 소유자는 이홍순이고, 2025.12.09 금천구 압류가 말소기준으로 선언돼 있습니다.
그보다 앞선 2024.10.10 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2021.11.13, 확정일자 2021.11.15, 전입일자 2021.11.19, 점유개시일자 2021.11.22이며 보증금은 120,000,000원입니다. 매각물건명세서도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1212호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 아파트(도시형생활주택) · 제12층 · 사용승인일 2013.09.26 |
| 소유자 | 이홍순 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 123,057,533원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 신탁·가압류·근저당·전세권·압류 상당수는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.12.09 금천구 압류입니다. 이 압류와 2026.03.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2024.10.10 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 기준보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 명의 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.11.19 / 2021.11.15 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 건으로 분류됩니다. 따라서 별도의 원임차인 보증금을 추가로 합산하지 않으며, 실제 임차인으로 별도 집계되는 항목은 0명, 보증기관 승계 1건으로 봅니다. 다만 권리 자체는 등기된 주택임차권으로 존재하고 보증금 120,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권이 확인되므로, 인수 위험은 실질적으로 남아 있습니다.
③ 가격 해석 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 회차 최저가는 110,000,000원이지만, 매수인이 인수할 미배당 임차보증금이 12,340,000원이므로 실질취득은 122,340,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 88,000,000원으로 내려가지만 인수액은 33,984,000원으로 늘어 총 부담은 121,984,000원입니다. 2회 유찰 시에는 매각가 70,400,000원, 인수액 51,267,200원으로 총 부담이 121,667,200원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 12,340,000원 | 122,340,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 33,984,000원 | 121,984,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 51,267,200원 | 121,667,200원 |
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 123,057,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당액은 12,340,000원이며, 매수인이 인수합니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구금액 123,057,533원은 배당되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북측 인근이며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건축물대장상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상18층 내 제12층입니다.
- 설비. 난방·급배수·위생·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 남동측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당하고, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 우선. 현재 최저가 110,000,000원이 아니라 인수액을 더한 122,340,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 88,000,000원, 2회 유찰 70,400,000원으로 내려가도 인수액이 동시에 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원, 전입 2021.11.19, 확정일자 2021.11.15, 점유개시 2021.11.22와 배당요구 내용을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 제공 시나리오에서는 서울보증보험 주식회사 청구 123,057,533원이 현재·1회·2회 유찰 시 모두 미배당입니다.
- 규제 확인. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.12.31까지 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총 부담은 거의 안 내려간다”
이 사건은 낙찰가 숫자만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 신건 최저가는 110,000,000원이지만 선순위 한국토지주택공사 주택임차권의 보증금이 120,000,000원이고, 현재 배당 가정의 미변제액 12,340,000원을 매수인이 떠안아 실질취득 122,340,000원이 됩니다. 유찰 뒤에도 낙찰가 감소분을 임차보증금 인수액 증가가 상당 부분 상쇄합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰되느냐”보다 “보증금 중 얼마가 미배당되어 남느냐”입니다. 권리관계는 명확하지만 매수인 인수가 존재하므로, 표면 최저가만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
