의정부지방법원 2025타경64311. 고양시 덕양구 원흥동 광양프런티어밸리6차 물건입니다. 감정평가상 12층 1222호·1223호·1224호 3개호가 기타공장으로 일체 이용되고 있으며, 매각물건명세서 비고 역시 목록 1·2·3 일괄매각, 일체 이용으로 정리돼 있습니다. 감정가는 551,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 385,700,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2021년 9월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권 543,600,000원입니다. 현재 남아 있는 제시카디자인그룹 주식회사 가압류, 중소기업은행 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 이 기준보다 늦고 매각으로 소멸합니다. 과거 신혜성 가압류, 근로복지공단 가압류와 이전 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64311 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 12층 1222호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 삼원로 83 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타공장 · 1222호·1223호·1224호 3개호 일체 이용 |
| 소유자 | 주식회사유엘에스코 |
| 감정가 / 최저가 | 551,000,000원 / 385,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 448,240,472원 |
| 말소기준 | 2021.09.29 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 543,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1,2,3 일체 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 제시카디자인그룹 주식회사 가압류와 중소기업은행 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 신혜성 가압류와 근로복지공단 가압류, 2022년 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당 가정에서 채권 미배당은 발생하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수는 0원으로 제시돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선애 | 19.8348 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엘라프레(NAZARI ELAHEH) | 40.1700 | 2022.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입·등록일은 각각 2022.08.11, 2022.09.19로 말소기준일인 2021.09.29보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정은 두 건 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위·최우선변제 가능성은 원본 계약관계와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다. 다만 현재 제공된 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 최저가 385,700,000원
현재 회차는 1회 유찰된 상태로 감정가 551,000,000원의 70%인 385,700,000원부터 시작합니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 269,990,000원(감정가 49%), 188,993,000원(감정가 34%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 385,700,000원 | 379,500,200원 | 194,999,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 269,990,000원 | 265,410,140원 | 309,089,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 188,993,000원 | 185,547,098원 | 388,952,902원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 모든 제공 시나리오에서 0원입니다. 즉 543,600,000원의 근저당 채권최고액이 최저가를 넘는다는 이유만으로 그 부족액을 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다. 가격 판단에서는 감정가 대비 할인율만 확인할 수 있으므로, 실제 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거는 두지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,199,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 543,600,000원 | 379,500,200원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 제시카디자인그룹 주식회사 | 30,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 385,700,000원 가정에서 집행비용 6,199,800원을 제외한 379,500,200원이 중소기업은행에 배당되고, 제시카디자인그룹 주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당은 194,999,800원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 도래울중학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 이용. 1222호·1223호·1224호 3개호는 기타공장으로 일체 이용 중인 것으로 조사됐고 공실 여부는 미상입니다.
- 건물. 프리케스트철근콘크리트구조 프리케스트콘크리트붕 15층 건물의 12층이며, 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 2필 일단의 가장형 토지로 지식산업센터 건물 부지로 이용 중이며 서측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 대표번지 원흥동 706은 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구· 벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2·3이 일괄매각이고 감정평가상 1222·1223·1224호가 일체 이용 중입니다. 현장 경계와 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 이선애, 주식회사 엘라프레(NAZARI ELAHEH)의 보증금·확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서와 계약관계에서 대조해야 합니다.
- 대항력과 명도 분리. 두 점유자 모두 말소기준 이후 전입·등록으로 대항력은 없지만, 실제 점유 중이라면 인도·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 미배당 194,999,800원은 채권자 측 부족액이며 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실제 시장가 대비 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
- 공실·임대 상태 확인. 감정평가상 공실 여부와 임대관계가 미상입니다. 현장 사용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 입찰은 같은 말이 아니다”
권리 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2021.09.29 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 남아 있는 가압류·임의경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 두 점유자 역시 말소기준 이후 전입·등록으로 대항력이 없으며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심 확인사항은 다른 곳에 있습니다. 3개호 일괄매각·일체 이용, 보증금 미상 점유 2건, 공실·임대관계 미상이라는 현장 요소입니다. 현재 최저가는 감정가 551,000,000원에서 1회 유찰된 385,700,000원이지만, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 점유와 일괄 이용상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
