의정부지방법원 2024타경75567. 경기도 가평군 청평면 경춘로 834 소재 연립·다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 실제로는 여러 주거 호실과 창고·근린생활시설이 함께 이용되고 있습니다. 감정가는 1,703,280,200원이지만 4차례 유찰되면서 최저매각가가 408,958,000원까지 떨어졌습니다.
숫자만 보면 감정가에서 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 아파트 한 호실 경매와 다릅니다. 건물 전체와 토지를 대상으로 한 일괄매각이며, 다수의 임차인·점유관계인이 조사되어 있습니다. 특히 말소기준권리인 2022.05.27 성남중부새마을금고 근저당권보다 먼저 전입한 사람들이 존재한다는 점이 핵심입니다.
확인된 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는, 최저가가 낮아지더라도 매수인이 떠안을 수 있는 금액까지 포함한 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경75567 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 청평리 470-22 도로명주소: 경기도 가평군 청평면 경춘로 834 |
| 매각대상 | 연립/다세대 + 토지 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상 5층 · 사용승인일 2006.05.16 |
| 현황 이용 | 주거 호실, 창고 및 근린생활시설 등 복합 이용 |
| 토지 | 475.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 변민준 (2022.05.27 소유권이전등기) |
| 감정가 | 1,703,280,200원 |
| 최저매각가 | 408,958,000원 |
| 유찰 | 4회 · 감정가 대비 24.01% |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 신청채권자 | 성남중부새마을금고 |
| 청구금액 | 606,006,040원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.27 성남중부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 767,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.05.27 접수된 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 767,000,000원이고, 같은 토지에 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 설정된 전세권·가압류·경매개시결정·압류 및 후순위 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 등기된 권리의 소멸과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 서로 다른 문제입니다. 선순위 전입자의 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 매수인에게 잔여 보증금 반환의무가 남을 가능성이 있습니다.
- 이창노 — 2016.05.25 전입, 보증금 미상
- 김성조 — 2019.08.20 전입, 보증금 미상
- 박광남 — 2019.10.01 전입, 보증금 미상
그러나 그 여부가 불분명하다는 내용이 매각물건명세서에 함께 기재되어 있습니다. 따라서 해당 확인서만으로 박광남과 김성조의 인수위험을 완전히 제거할 수 없습니다. 특히 이창노의 선순위 전입관계도 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 분석 — 인수액을 확정할 수 없다
현황조사와 매각물건명세서 및 임차권등기에서 임차인·점유관계인 명의 15건이 확인됩니다. 이 숫자는 서로 독립된 실제 임차인 15명이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 동일 호실 관련 신고, 등기상 권리자 및 점유관계의 중복 여부를 확인해야 합니다.
| 성명·명칭 | 점유 부분 | 전입 / 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 이창노 | 미상 | 2016.05.25 보증금 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성조 | 미상 · 605호 관련 확인 필요 | 2019.08.20 보증금 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박광남 | 미상 · 502호 퇴거 여부 확인 | 2019.10.01 보증금 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정장화 | 미상 | 2022.12.01 보증금 미상 |
후순위 전입 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오승곤 | 미상 | 2022.09.23 보증금 미상 |
후순위 전입 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최희철 | 미상 | 2022.10.06 보증금 미상 월세 500,000원 |
후순위 전입 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배성만 | 5층 606호 전체 | 2023.02.06 40,000,000원 배당요구 2024.05.29 |
후순위 전입 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 오도관 | 미상 | 2023.05.01 보증금 미상 |
후순위 전입 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김중욱 | 미상 | 2023.10.04 보증금 미상 |
후순위 전입 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진호원 | 미상 | 2024.01.30 보증금 미상 |
후순위 전입 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전자조달 연구원 | 203호 전체 · 사무실 | 전입일 미상 40,000,000원 |
대항력 판정 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한진우 | 3층 304호 부분 | 2023.03.13 50,000,000원 확정일자 2023.03.13 |
후순위 전입 임차권등기 우선변제 확인 승계 없음 |
| 정상호 | 2층 201호 부분 | 2024.04.05 40,000,000원 확정일자 2024.04.08 |
후순위 전입 임차권등기 우선변제 확인 승계 없음 |
| 현재까지 | 주거 · 호실 미상 | 2022.09.23 보증금 0원 기재 배당요구 2024.06.27 |
후순위 전입 보증금 확인 필요 승계 없음 |
| 전자조 | 주거 · 호실 미상 | 2024.05.09 보증금 0원 기재 |
후순위 전입 보증금 확인 필요 승계 없음 |
대항력은 전입신고일만으로 최종 확정되지 않습니다. 실제 점유와 주택 인도, 임대차관계, 대항력 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 우선변제 역시 확정일자·배당요구·소액임차인 요건 등에 따라 달라집니다.
이들의 대항력이 인정되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미회수 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 경우 실질취득비용 = 낙찰가 + 실제 인수액으로 판단해야 합니다.
특히 인수되는 선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 같은 보증금이 배당되지 않는 범위에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 최저가 408,958,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 이유입니다.
반면 현황조사상 전자조달 연구원의 203호 보증금은 40,000,000원으로 조사되어 금액에 차이가 있습니다. 동일한 점유·권리관계인지 확인해야 하며, 두 금액을 서로 독립된 보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 전세권은 말소기준권리 이후 설정된 권리이지만, 실제 사용관계와 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%, 시세 대비 할인율은 미확정
이 사건의 가격 변화는 큽니다. 감정가 1,703,280,200원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 408,958,000원입니다. 이는 감정가의 24.01%에 해당합니다.
다만 감정가 대비 할인율과 시장가치 대비 할인율은 다릅니다. 이 물건은 토지와 여러 주거 호실, 근린생활시설을 포함하고 있으며, 선순위 임차인 인수 가능성과 실제 용도 차이까지 존재합니다. 따라서 현재 가격을 평가할 때는 순수 낙찰대금뿐 아니라 인수보증금·명도비용·용도 관련 비용 등을 함께 고려해야 합니다.
회차별 매각가격 및 미배당 비교
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 감정가 24.01% |
408,958,000원 | 402,468,420원 | 429,531,580원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
286,270,600원 | 281,462,812원 | 550,537,188원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
200,389,420원 | 196,783,968원 | 635,216,032원 |
현재 회차에서 신청채권자의 청구금액은 606,006,040원이지만, 예상 배당액은 402,468,420원으로 청구금액 전액을 충족하지 못합니다. 후속 유찰을 가정한 시나리오에서는 채권자의 미배당 규모가 더욱 커집니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자의 미배당금이 곧바로 매수인의 인수금이 되는 것은 아닙니다. 일반적인 말소대상 근저당권의 미회수 채권과 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금은 구분해야 합니다. 이 사건의 실질취득비용이 확정되지 않는 원인은 선순위 임차인의 보증금과 대항력 인정 여부가 미확정이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 408,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,489,580원 |
| 1. 근저당 · 성남중부새마을금고 | 767,000,000원 | 402,468,420원 |
| 2. 전세권 · 주식회사전자조달연구원 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액 기준으로 작성한 단순 시뮬레이션입니다. 선순위 임차인 보증금, 당해세 및 최우선변제 등은 완전히 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 배당모형상 인수 0원은 선순위 임차인의 보증금 인수가 없다는 확정 판단이 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청평초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 토지. 면적 475.0㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 토지는 완경사의 부정형이며 중로한면에 접합니다. 개별공시지가는 1,222,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역에 해당하고, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한사항이 존재합니다. 대로1류 도로구역과도 접합니다.
- 건물. 2006.05.16 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 승강기, 스프링클러, 화재탐지, 위생·급배수 및 주거 부분 개별난방 설비가 있습니다.
- 현황 이용. 지하 1층은 주택과 창고, 1층은 창고, 2층은 주택 4가구, 3층은 주택 4가구, 4층은 주택 5가구, 5층은 주택 6가구로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 여러 주거 호실과 근린생활시설 및 토지를 함께 취득하는 구조로, 단일 아파트 호실보다 점유·임대·관리관계가 복잡합니다. 실제 환금성은 적법한 이용 가능성, 임대현황 및 개별 매매시장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 이창노 선순위 전입. 2016.05.25 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 호실 및 현재 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 김성조·박광남 대항력 논란. 제출된 대항력 임차인 부존재 확인서의 근거와 실제 퇴거 여부, 세대주 등재관계, 현 점유자의 권원을 직접 대조해야 합니다.
- 선순위 보증금. 금액이 확인되어야 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 보증금 미상인 상태에서 인수액을 0원으로 확정하지 않아야 합니다.
- 203호 전세권. 등기상 전세금 50,000,000원과 현황조사상 보증금 40,000,000원의 차이 및 동일 권리관계 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 및 배당요구. 한진우·정상호·배성만 등의 배당요구, 확정일자 및 최우선변제 요건을 확인해야 합니다.
- 명도 대상 호실. 여러 주거 호실과 창고·사무실을 각각 누가 점유하는지, 현재 점유자와 조사 당시 명의인이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 지하 1층과 1층, 2층의 실제 이용이 공부상 용도와 다른 점을 확인하고, 건축물대장·사용승인도면·관할 행정기관의 판단을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 위치, 면적, 구조 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 등 승계 가능 비용과 조세채권의 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시장가격. 감정가와 최저가만으로 시세를 판단하지 말고, 해당 건물·토지와 비교 가능한 실제 거래사례 및 임대수익을 확인해야 합니다.
- 등기 원본. 과거 가등기 관련 이전등기와 현재 권리관계를 최신 등기사항전부증명서 및 말소사항과 대조해야 합니다.
- 매각기일·조건 재확인. 2026.11.19 입찰 전 법원의 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 감정가 할인보다 선순위 보증금이 중요하다
- 감정가 대비 최저매각가가 24.01% 수준까지 하락했습니다.
- 말소기준권리가 특정되어 있고 후순위 등기권리의 소멸관계는 비교적 명확합니다.
- 토지 475.0㎡와 건물 및 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
- 차량 접근이 가능하고 주거·근린생활시설이 혼재한 지역에 위치합니다.
- 말소기준권리 이전 전입자 3명의 보증금과 실제 대항력이 미확정입니다.
- 김성조·박광남에 관한 대항력 부존재 확인서가 제출되었으나 사실관계에 불확실성이 남아 있습니다.
- 다수의 주거 호실·점유관계인이 존재해 명도 부담이 클 수 있습니다.
- 공부상 용도와 현황 이용상태가 일치하지 않는 부분이 있습니다.
- 4회 유찰된 상황이며, 최근 실거래를 통한 적정가격 검증이 이루어지지 않았습니다.
- 배당 시뮬레이션상 인수액 0원은 실제 인수위험 해소를 의미하지 않습니다.
평가 근거: 감정가 대비 큰 가격 하락에도 불구하고 말소기준권리보다 빠른 전입자들의 보증금과 인수 가능성이 미확정입니다. 다수 점유, 복합 용도, 공부·현황 차이, 4회 유찰 및 시세 검증 부족까지 중첩되어 현재 단계에서 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
이 평가는 투자수익률 예측이 아니라 확인된 권리·가격 위험에 대한 정성적 평가입니다.
맺으며 — “감정가의 24%”가 곧 안전마진은 아니다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 408,958,000원입니다. 감정가 1,703,280,200원과 비교하면 매우 큰 폭으로 내려온 가격입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐만이 아닙니다. 실제로 얼마를 부담하고, 어떤 권리와 점유를 넘겨받게 되는지가 더 중요합니다.
말소기준권리인 2022.05.27 근저당권 이전에 전입한 이창노·김성조·박광남의 보증금이 확인되지 않았습니다. 김성조와 박광남에 관한 대항력 부존재 확인서도 제출되었지만, 그 사실관계는 불분명한 상태입니다. 따라서 이들의 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
또한 여러 주거 호실과 창고·근린생활시설의 점유관계가 혼재하고, 공부상 용도와 실제 이용상태에도 차이가 있습니다. 이 문제들은 단순한 낙찰가격 할인만으로 해결되지 않습니다.
결론은 “가격 매력 확정 불가, 권리 확인 전 입찰 보류”입니다. 먼저 선순위 점유자의 대항력과 보증금을 확인하고, 예상 인수액을 반영한 실질취득비용을 계산해야 합니다. 그다음 실제 시장가격과 비교해야 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 현재의 4회 유찰·24.01%라는 수치는 관심을 가질 이유는 되지만, 안전하게 낙찰받을 수 있다는 근거는 아닙니다.
