인천지방법원 2025타경507853. 부평동 휴플러스1차 2층 204호, 전유부분 59.98㎡의 오피스텔입니다. 현재 회차 최저매각가는 92,610,000원으로 감정가 189,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 할인 폭을 계산하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
배당 시뮬레이션에서는 박지은 임차인의 보증금 175,000,000원 가운데 집행비용을 제외한 90,543,020원이 배당되고, 부족분 84,456,980원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 177,066,980원입니다. 최저가가 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총 취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 496-6 휴플러스1차 2층 204호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전유부분 59.98㎡ · 지상 13층 중 2층 |
| 소유자 | 홍경희 (2018.10.19. 소유권이전, 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류 1,199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차인 승계는 별개다
등기상 말소기준권리는 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤 설정된 박대권의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출돼 박대권 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
다만 박지은은 2018.10.22. 전입과 확정일자를 갖춘 임차인으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 박지은의 임차권등기는 2021.03.05. 말소된 이력이 있으나 배당계산에서는 보증금 175,000,000원의 선순위 우선변제와 부족분 승계 위험이 반영되어 있습니다. 따라서 박대권에 관한 확약만으로 박지은의 84,456,980원 인수 위험까지 해소됐다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박지은 204호 전부 · 임차권등기 | 2018.10.22. 2018.10.22. | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 위험 84,456,980원 |
| 박대권 204호 전부 · 임차권등기 | 2021.04.15. 2021.03.10. | 183,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원* 말소동의 확약서 |
* 확약서의 효력·제출 원본·말소 절차 이행 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가합니다. 이 사건도 회차가 내려가더라도 실질취득 부담은 176,216,820원~177,066,980원으로 큰 차이가 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 92,610,000원 | 84,456,980원 | 177,066,980원 감정가의 93.7% |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 64,826,999원 | 111,739,887원 | 176,566,886원 감정가의 93.4% |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 45,378,899원 | 130,837,921원 | 176,216,820원 감정가의 93.2% |
④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 1. 임차인 박지은 보증금 | 175,000,000원 | 90,543,020원 |
| 2. 근저당권 · 정호진 | 182,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박지은 임차인의 보증금 부족분은 84,456,980원으로 계산됩니다. 근저당권·가압류·신청채권의 채권 합계 1,564,000,000원은 현재 회차에서 배당되지 않는 것으로 산정됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아닌 업무시설 계열 물건으로 용도와 수요층을 구분해 판단해야 합니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리오거리 남동측 인근이며, 공동주택·오피스텔· 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 2층 204호이며 사용승인일은 2018.09.14.입니다. 승강기·급배수·위생·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 접면·용도지역. 동측과 남측 포장도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 현장 유의. 북측과 서측 인접 건물이 밀접하게 위치합니다. 내부 현황이 공부서류나 도면과 다를 가능성, 설비 정상 작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박지은 임차관계 재확인. 임차권등기 말소 경위, 보증금 반환 여부, 현재 권리 존속과 배당요구 효력을 등기부·매각물건명세서·배당요구 서류로 교차 확인하세요.
- 확약서 원본 확인. 박대권 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 조건, 말소 시점과 매수인이 수행해야 할 절차를 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 회차는 낙찰가 92,610,000원에 인수 위험 84,456,980원을 더한 177,066,980원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 176,566,886원, 176,216,820원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 오피스텔 환금성 검증. 실제 이용 상태, 관리비, 주차, 채광, 인접 건물과의 이격, 같은 건물 오피스텔의 임대·매매 수요를 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 현재 점유자와 실제 사용자를 확인하고 인도명령 가능 여부, 임차권 말소와 명도 절차가 연결되는지 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “92,610,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 두 번 유찰된 최저가가 아니라 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 회차 기준으로 낙찰가 92,610,000원에 박지은 인수 위험 84,456,980원을 더하면 실질취득은 177,066,980원, 감정가의 93.7%입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 바뀌어 실질 부담은 약 176,000,000원대로 유지됩니다.
박대권 임차권에 관한 말소동의 확약서는 분명한 완화 요소지만, 그 효력은 박대권에게만 적용됩니다. 박지은 관련 인수 위험이 별도로 남아 있으므로 “확약서가 있으니 임차인 문제는 모두 해결됐다”고 판단해서는 안 됩니다. 결론은 최저가 착시가 큰 고난도 권리분석 물건입니다. 박지은 보증금 승계 여부가 원본 서류로 해소되지 않는 한, 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
