의정부지방법원 2024타경78832. 남양주시 수동면 수산리 200, 200-4 일대 철마산로 210의 단독주택 + 토지 사건입니다. 소유자는 심옥자이며, 2018년 3월 19일 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2019년 8월 1일 설정된 부평신용협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤 2021년 박애란 근저당권 300,000,000원과 2024년 임의경매개시결정이 이어지며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 다만 이 물건은 감정가 1,418,914,300원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 486,688,000원까지 내려왔습니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가가 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 단독주택·토지는 아파트처럼 동일 평형 거래로 가격을 곧바로 비교하기 어려운 만큼 현장과 토지·건물 상태가 가격 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78832 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 철마산로 210 · 수산리 200, 200-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 주차장 · 주택 이용 |
| 소유자 | 심옥자 (2018.03.19. 거래가액 300,000,000원) |
| 토지 | 792.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,418,914,300원 / 486,688,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 246,246,575원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 없음. 등기상 말소기준은 2019.08.01. 부평신용협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 박애란의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.30. 말소기준 근저당권은 제이비우리캐피탈주식회사에 확정채권양도로 이전됐으나, 원래 근저당권의 순위 자체는 그대로 이어지는 구조입니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 물건 현황 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 일괄매각. 매각물건명세서상 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 위반건축물. 목록1 건물은 일반건축물대장에 “위반건축물”로 표기되어 있습니다.
- 토지 현황 차이. 목록2 토지는 공부상 지목이 도로이나, 실제 현황은 후면부 주택부속 토지입니다.
- 건물 용도 차이. 목록5 건물은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다.
- 이용상태. 기호(1)는 주택 및 주차장, 기호(5)는 주택으로 이용 중입니다.
③ 예상배당표 (매각가 486,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,266,880원 |
| 을구 3번 근저당권 · 부평신용협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박애란 | 300,000,000원 | 119,421,120원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 660,000,000원 중 479,421,120원이 배당되고, 미배당은 180,578,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 매각가, 늘어나는 것은 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 486,688,000원 | 479,421,120원 | 180,578,880원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 340,681,600원 | 335,112,058원 | 324,887,942원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 238,477,119원 | 234,338,439원 | 425,661,561원 |
현재 회차에서는 박애란 채권에 119,421,120원이 배당되지만, 4회 또는 5회 유찰 시 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과는 별개이며, 각 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수산1리마을회관 남서측 인근으로 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물 구조. 기호(1)는 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물로 사용승인일 2010.07.20., 증축일 2019.06.26.입니다.
- 별도 건물. 기호(5)는 경량철골구조 경량철골지붕 1층 건물로 사용승인일 2019.06.21.입니다.
- 설비. 기호(1)·기호(5)에 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리계획구역이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 278,400원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택·토지이며 주변에 펜션·농경지·임야가 혼재하고 이미 3회 유찰된 만큼, 아파트형 물건보다 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 내용 확인. 목록1의 구체적인 위반 부분과 현재 상태를 일반건축물대장 및 현장에서 대조하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 목록2의 도로 지목과 실제 주택부속 토지 이용, 목록5의 근린생활시설 등재와 주택 이용 상태를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 위치·규모·현황을 현장에서 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자를 확인하는 것이 안전합니다.
- 토지 규제 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약 허가구역 등 각 규제의 실제 적용 내용을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·토지이용계획 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 물건 자체가 어렵다
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 신고도 없으며 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 다른 곳에 있습니다. 감정가 1,418,914,300원에서 이미 3회 유찰됐고, 목록1에는 위반건축물 표기, 목록2에는 공부와 현황의 차이, 목록5에는 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이가 있습니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 486,688,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건·현황·건축 적법성과 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
