의정부지방법원 2024타경80651. 경기도 구리시 갈매동의 구리갈매푸르지오 710동 18층 1801호입니다. 전용면적 113.2171㎡, 방 4개와 거실, 주방, 보조주방, 팬트리 등을 갖춘 아파트로, 2017년 사용승인을 받은 921세대 단지에 속합니다. 감정가는 1,132,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 792,400,000원으로 떨어졌습니다.
권리관계의 기준점은 2018.01.31 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이며, 그 뒤에 설정된 강권오의 120,000,000원 근저당권과 경매개시결정, 후순위 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 일반적인 근저당 말소 여부보다 대지권의 존재와 취득 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80651 (임의경매) |
|---|---|
| 담당 지원 | 의정부지방법원 남양주지원 |
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매중앙로 16, 구리갈매푸르지오 제710동 제18층 제1801호 (갈매동 640) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 113.2171㎡ · 철근콘크리트구조 25층 중 18층 |
| 이용상태 | 방4·주방/식당·보조주방·팬트리·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·대피공간·현관 |
| 소유자 | 최유미 (단독소유, 2018.01.31 소유권이전) |
| 사용승인일 | 2017.10.27 |
| 단지 규모 | 구리갈매푸르지오 · 921세대 |
| 감정가 | 1,132,000,000원 |
| 최저매각가 | 792,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강권오 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 말소기준권리 | 2018.01.31 신한은행 근저당권 · 채권최고액 468,000,000원 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 미상 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리되지만 대지권은 별개
가장 중요한 말소기준권리는 2018.01.31 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채무자는 최유미, 채권최고액은 468,000,000원입니다. 이 근저당보다 늦게 설정된 강권오 근저당권 120,000,000원과 임의경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
과거 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 정리되었습니다. 구리시·국민건강보험공단의 과거 압류 일부와 한화진의 가압류 및 강제경매개시결정도 말소 또는 취하되었습니다. 현재 후순위로 남아 있는 압류는 매각에 따른 말소 대상이지만, 관련 조세채권이 실제 배당에서 어떤 순위를 차지하는지는 별도 확인이 필요합니다.
② 점유·임차인 — 예상 인수 0원, 실제 점유 확인 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 실제 임차인은 0명, 임차보증금 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이며, 등기명의인의 주소가 이 물건으로 변경되어 있다는 사실만으로 소유자가 현재 직접 점유한다고 단정할 수는 없습니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 확인 대상 없음 | 확인 대상 없음 | 0원 |
임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 사실은 동일하지 않습니다. 현재 확인된 범위의 인수액은 0원이며, 새로운 점유·임차 사실이 확인되면 재분석해야 합니다.
③ 대지권 미등기 — 이 사건의 가장 중요한 위험
이 문구는 단순히 등기절차가 늦어졌다는 의미로 확정할 수 없습니다. 대지권이 실제로 존재하는지, 매수인이 이를 취득할 수 있는지, 별도의 등기나 비용 부담이 발생하는지를 확인해야 합니다.
아파트를 취득할 때 건물 전유부분만이 아니라 그 건물의 대지 사용에 관한 권리를 함께 확보하는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 대지권 유무 자체가 미상이므로, 최저매각가격에 대지권가격이 반영되어 있다는 사실만으로 토지에 관한 권리까지 확정적으로 취득한다고 판단해서는 안 됩니다.
- 대지권 존재 여부. 토지등기사항증명서·집합건물 등기부·관련 공부를 대조하여 해당 전유부분에 대응하는 권리의 존재와 귀속을 확인해야 합니다.
- 미등기 원인. 대지권이 존재하지만 등기만 미완료된 것인지, 대지권 자체에 법적 문제가 있는지 구별해야 합니다.
- 매수인 취득 가능성. 별도 소송·등기절차·추가 비용 없이 대지권을 확보할 수 있는지 확인이 필요합니다.
- 가격에 미치는 영향. 아래 실거래 비교는 통상적인 아파트 거래와의 단순 비교입니다. 대지권 문제가 해소되지 않으면 동일한 자산가치로 비교하기 어렵습니다.
- 대출·재매각. 대지권 미등기 상태가 담보평가나 향후 매각에 장애가 되는지도 확인해야 합니다.
따라서 본건의 예상 인수액 0원은 확인된 임차보증금 등의 배당상 인수액을 의미할 뿐, 대지권 관련 추가 비용이나 법적 위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최근 평균 대비 약 24% 할인
구리갈매푸르지오 동일 평형인 전용 113.22㎡ 실거래 내역입니다. 전체 12건의 평균은 1,024,666,666원이지만, 오래된 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 가격 판단에는 최근 12개월 평균 1,046,000,000원(3건)과 최신 거래가 1,030,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 113.22㎡ | 18 | 1,030,000,000원 |
| 2026.10 | 113.22㎡ | 24 | 1,035,000,000원 |
| 2026.01 | 113.22㎡ | 16 | 1,073,000,000원 |
| 2025.07 | 113.22㎡ | 3 | 1,010,000,000원 |
| 2024.12 | 113.22㎡ | 1 | 950,000,000원 |
| 2024.12 | 113.22㎡ | 20 | 1,025,000,000원 |
| 2024.09 | 113.22㎡ | 2 | 960,000,000원 |
| 2024.03 | 113.22㎡ | 18 | 950,000,000원 |
| 2023.12 | 113.22㎡ | 1 | 930,000,000원 |
| 2023.10 | 113.22㎡ | 5 | 923,000,000원 |
| 2021.12 | 113.22㎡ | 17 | 1,180,000,000원 |
| 2021.09 | 113.22㎡ | 9 | 1,230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 113.22㎡ | 3건 | 1,046,000,000원 |
| 전체 평균 | 113.22㎡ | 12건 | 1,024,666,666원 |
현재 최저매각가 792,400,000원은 최근 12개월 평균 1,046,000,000원보다 253,600,000원 낮습니다. 최신 거래가 1,030,000,000원와 비교해도 237,600,000원 낮은 가격입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 시세 추세는 +2.8%로, 하락 추세가 아니라 소폭 상승한 상태입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 792,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,324,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강권오 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 194,076,000원 |
| 합계 | — | 792,400,000원 |
집행비용 10,324,000원은 추정액입니다. 근저당 배당은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 당해세 등 우선 배당 대상과 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 대지권 문제는 남는다
| 구분 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 792,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 554,680,000원 | 41,266,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 388,276,000원 | 205,959,864원 | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행과 강권오의 채권최고액 합계 588,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 2회 유찰 가격에서는 채권 미배당이 41,266,800원, 3회 유찰 가격에서는 205,959,864원으로 증가합니다.
하지만 이는 매각대금에서 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다. 각 시나리오에서 예상 인수액은 0원이므로, 후순위 근저당채권의 미배당은 원칙적으로 매수인의 별도 채무가 되지 않습니다. 다만 대지권 관련 법적 위험은 낙찰가가 내려가더라도 자동으로 사라지지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 갈매동 갈매초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 생활편익시설 및 공공시설 등이 혼재하여 공동주택으로서의 주거환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경춘선 갈매역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 단지·건물. 921세대 구리갈매푸르지오 아파트이며 사용승인일은 2017.10.27입니다. 철근콘크리트구조 25층 중 18층으로, 급배수·난방·승강기·지하주차장 등 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구) 등에 해당하며, 공시지가는 ㎡당 2,873,000원입니다. 토지이용계획에는 과밀억제권역과 각종 보호·제한구역 사항이 포함되어 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이것이 대지권 미등기 문제의 해소를 뜻하지는 않습니다.
- 환금성. 동일 평형의 실거래 사례는 존재하지만, 본건의 대지권 상태에 따라 담보대출 및 매수인 확보가 어려워질 수 있습니다. 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 매각물건명세서의 대지권 미등기·유무 미상 문구를 최우선 검토하고, 등기부·토지 관련 공부·필요한 원본 자료를 통해 취득 가능성과 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 실거래 할인율 재평가. 최근 시세의 75.8%라는 수치는 대지권까지 정상적으로 취득하는 상황과 동등하게 비교하기 어렵습니다. 대지권 확인 결과에 따라 적정 응찰가를 다시 산정해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부, 전입세대 및 임차권 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 압류·조세채권 확인. 구리시 및 국민건강보험공단의 압류 원인, 체납 여부, 우선 배당 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당표의 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.
- 명도 비용. 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도협의·이사비 등 관련 절차와 비용을 고려해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하고, 낙찰 이후 발생할 수 있는 부담을 점검해야 합니다.
- 대출 실행 가능성. 대지권 미등기가 금융기관의 담보인정 범위와 잔금대출에 어떤 영향을 주는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 조건부”
구리갈매푸르지오 710동 1801호의 최저매각가 792,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,046,000,000원의 75.8%입니다. 최근 가격 추세도 +2.8%로, 시세가 하락하고 있는 물건을 저렴하다고 오판하는 상황은 아닙니다. 가격만 놓고 보면 분명한 할인 구간입니다.
그러나 경매에서 중요한 것은 저렴한 낙찰가격 그 자체가 아니라 그 가격으로 어떤 권리를 확실하게 취득하는가입니다. 이 사건은 후순위 담보권과 임차보증금 인수 측면에서는 비교적 단순하지만, 대지권 미등기·유무 미상이라는 핵심 불확실성이 존재합니다. 여기에 조세채권의 배당순위와 실제 점유관계 확인도 남아 있습니다.
종합하면 가격 매력은 높지만 권리의 확실성이 부족한 조건부 검토 물건입니다. 대지권의 존재·이전 가능성·추가 비용이 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 보수적인 판단이 합리적입니다. 가격은 합격, 대지권 확인이 선결 조건. 이 사건의 성패는 할인율보다 토지권리 문제를 얼마나 정확히 해소하느냐에 달려 있습니다.
