792,400,000원
의정부지방법원 2024타경80651. 구리갈매푸르지오 710동 18층 1801호, 전용 113.2171㎡ 아파트입니다. 감정가는 1,132,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가격은 792,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2018년 1월 31일 신한은행 근저당권 468,000,000원이고, 2023년 강권오 근저당권 120,000,000원과 현재 임의경매개시결정, 이후 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래는 2025년 7월 1,010,000,000원, 2026년 1월 1,073,000,000원으로 평균 1,041,500,000원입니다. 현재 최저가가 그 평균의 76.1%에 불과하고, 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 0.4%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 권리분석의 핵심 확인점은 별도로 있습니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없고, 최저매각가격에는 대지권가격이 포함됐다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80651 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매중앙로 16, 710동 18층1801호 (갈매동,구리갈매푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 113.2171㎡ · 철근콘크리트구조 25층 중 18층 |
| 이용상태 | 방4·주방/식당·보조주방·팬트리·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·대피공간·현관 등 |
| 소유자 | 최유미 |
| 감정가 / 최저가 | 1,132,000,000원 / 792,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 강권오 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2017.10.27 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.01.31. 신한은행 근저당권 468,000,000원입니다. 2023.01.20. 설정된 강권오 근저당권 120,000,000원, 2024.08.02. 강권오의 임의경매개시결정, 2025년 구리시 압류와 2026년 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 임차보증금 승계액이 별도로 잡혀 있지 않아 현재 배당 계산상 인수금은 0원이지만, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮아진 1회 유찰 가격
구리갈매푸르지오 동일 면적 113.22㎡의 실거래는 총 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 1,038,272,727원이지만, 가격 판단은 과거 2021년의 1,180,000,000원~1,230,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 113.22㎡ | 16 | 1,073,000,000원 |
| 2025.07 | 113.22㎡ | 3 | 1,010,000,000원 |
| 2024.12 | 113.22㎡ | 1 | 950,000,000원 |
| 2024.12 | 113.22㎡ | 20 | 1,025,000,000원 |
| 2024.09 | 113.22㎡ | 2 | 960,000,000원 |
| 2024.03 | 113.22㎡ | 18 | 950,000,000원 |
| 2023.12 | 113.22㎡ | 1 | 930,000,000원 |
| 2023.10 | 113.22㎡ | 5 | 923,000,000원 |
| 2021.12 | 113.22㎡ | 17 | 1,180,000,000원 |
| 2021.09 | 113.22㎡ | 9 | 1,230,000,000원 |
| 2021.09 | 113.22㎡ | 3 | 1,190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 113.22㎡ | 2건 | 1,041,500,000원 |
최신 거래는 2026년 1월 16층 1,073,000,000원이고, 최근 12개월 2건 평균은 1,041,500,000원입니다. 현재 최저가 792,400,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%입니다. 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 배당표 기준 실질취득 기준금액도 792,400,000원이며, 최근 실거래와 비교하면 가격 차이는 분명합니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 0.4%로 음수가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 792,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,324,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강권오 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 194,076,000원 |
현재 회차 792,400,000원 가정에서는 채권총액 588,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 194,076,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 792,400,000원 | 588,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 554,680,000원 | 546,733,200원 | 41,266,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 388,276,000원 | 382,040,136원 | 205,959,864원 | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행과 강권오 채권이 모두 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 총 41,266,800원, 3회 유찰 시에는 205,959,864원의 미배당이 발생합니다. 그러나 제공된 배당 시나리오상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 갈매초등학교 남측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하고, 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다. 공동주택 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경춘선 갈매역이 있으며, 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 구리갈매푸르지오는 921세대이며 사용승인일은 2017.10.27입니다. 대상 호수는 25층 중 18층입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)이며 공시지가는 2,873,000원/㎡입니다.
- 실거래. 동일면적 거래는 923,000,000원부터 1,230,000,000원까지 확인되고, 최신 거래는 1,073,000,000원입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이며 유무를 알 수 없다는 비고가 이 물건의 핵심입니다. 최저가격에는 대지권가격이 포함돼 있으므로 신탁원부·대지권 관련 등기와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 구리시와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 등 우선배당 항목의 실제 금액에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 실거래 평균 1,038,272,727원보다 최근 12개월 평균 1,041,500,000원과 최신 거래 1,073,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 승부처는 대지권 확인
이 물건은 2018년 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 주요 권리가 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 792,400,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 1,041,500,000원의 76.1%이고, 최신 거래 1,073,000,000원과 비교해도 가격 격차가 큽니다. 최근 가격 추세 또한 0.4%로 하락 추세가 아닙니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 할인 아파트’로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서상 대지권 미등기·대지권 유무 불명이라는 명시적인 확인사항이 있기 때문입니다. 가격은 최근 시세보다 낮고, 등기상 인수액은 0원. 그러나 최종 판단은 대지권 관계를 원본으로 확인한 뒤 내려야 하는 물건입니다.
