182,700,000원
의정부지방법원 2024타경86338. 구리시 교문동 구리아이폴리스 10층 1010호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021.05.28 매매를 원인으로 2021.05.31 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 256,820,000원입니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 말소기준권리는 2023.04.04 울산세무서장의 압류인데, 유진의 임대차계약일은 2021.03.27, 확정일자는 2021.03.29, 점유개시는 2021.05.30, 주민등록일자는 2021.05.31입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 유진의 임차권등기가 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86338 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 체육관로171번길 6, 10층1010호 (교문동,구리아이폴리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 내 제10층 제1010호 |
| 내부구조 | 방 · 거실겸 주방 · 욕실겸 화장실 · 보일러실 · 현관 등 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.31 소유권이전 · 거래가액 256,820,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 182,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부의 우리은행 근저당권 2건은 2020.12.11 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2023.04.04 압류이고, 이후 2024.01.31 서울특별시 압류와 2024.11.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2021.07.19 기재된 민간임대주택등기가 존재하므로 그 효력과 처리 상태는 입찰 전 원본 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영성 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2021.05.31 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 유진 | 부동산(건물) 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.31 / 2021.03.29 | 257,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 유진은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있으나, 현재 최저가 기준 예상배당은 179,342,200원에 그쳐 보증금 전액에 미달합니다. 부족분 77,657,800원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
현재 회차에서 최저매각가 182,700,000원만 지급하는 구조가 아닙니다. 유진의 예상 미배당 보증금 77,657,800원을 더하면 매수인의 실질취득은 260,357,800원입니다. 이는 보증금 257,000,000원 수준과 거의 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 유진 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 182,700,000원 | 179,342,200원 | 77,657,800원 | 260,357,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 127,889,999원 | 125,299,539원 | 131,700,461원 | 259,590,460원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 89,522,999원 | 87,511,585원 | 169,488,415원 | 259,011,414원 |
즉 유진만 놓고 보면 낙찰가가 182,700,000원에서 127,889,999원, 89,522,999원으로 내려가더라도 인수금액이 각각 77,657,800원, 131,700,461원, 169,488,415원으로 커집니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상당 부분 상쇄되기 때문에, 단순히 “감정가 70%·49%·34%”라고 보는 방식은 이 물건에 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,357,800원 |
| 1. 임차인 유진 보증금 · 우선변제 | 257,000,000원 | 179,342,200원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 유진 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 유진 보증금 257,000,000원 중 179,342,200원만 배당되고 77,657,800원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그 부족분은 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 가격 판단 — 현재 시세를 모르면 ‘싸다’고 할 수 없다
등기부에는 김지연이 2021.05.28 매매를 원인으로 256,820,000원에 취득한 기록이 있습니다. 그러나 현재 동일 물건군의 최근 거래 자료가 제시되지 않아, 이 2021년 거래가만으로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다.
오히려 현재 확인 가능한 것은 실질취득 260,357,800원이 감정가 261,000,000원에 거의 붙어 있다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 여기에 유영성의 보증금이 미상이라는 점까지 감안하면, 현재 회차에서는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교문초등학교 북동측 인근이며 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장, 경의중앙선 및 수도권8호선 구리역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 내부는 방, 거실겸 주방, 욕실겸 화장실, 보일러실, 현관 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·도시가스·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,012,000원/㎡, 토지면적은 807.7㎡입니다. 남측 약 8m, 남서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 현재 최저가 182,700,000원에 유진의 인수 예상액 77,657,800원을 반드시 더해 260,357,800원을 기본 자금 기준으로 보세요.
- 유영성 보증금 확인. 2021.05.31 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 유진 외에 추가 인수위험이 생길 수 있는 핵심 확인사항입니다.
- 유진 임대차 실체 확인. 유진은 임차권자인 동시에 경매 채권자로 표시돼 관계인 또는 가장임차인 가능성 메모가 있습니다. 배제하지 말고 계약서·보증금 지급자료 등 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.19 민간임대주택등기가 존재합니다. 현 상태와 경매 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 현황은 오피스텔입니다. 실제 이용과 공부상 용도, 관련 규제의 일치 여부를 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 현재 동일 유형의 최근 거래 근거 없이 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마세요.
- 배당 변동요인 확인. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 유진의 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “260,357,800원 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 261,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 182,700,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 유진의 보증금 257,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 예상 미배당액 77,657,800원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 260,357,800원입니다.
더 유찰되더라도 2회 유찰 시 259,590,460원, 3회 유찰 시 259,011,414원으로 유진의 보증금 수준에서 총부담이 거의 유지됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다. 게다가 유영성의 보증금이 확인되지 않아 유진 외 위험이 별도로 남아 있고, 현재 시세를 뒷받침할 최근 거래자료도 없습니다. 최저가 할인율만으로 접근하기에는 권리 불확실성과 인수부담이 큰 물건입니다.
