대구지방법원 2025타경9771. 대구 서문시장 안에 있는 서문시장2지구종합상가 3층 155호 단위상가로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 89,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 21,368,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2014년 9월 22일 설정된 대구대동신용협동조합 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 두 번째 근저당권, 세금 압류, 대구신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9771 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 대신동 2105 서문시장2지구종합상가 3층155호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 판매시설 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층 지상4층 중 3층 · 사용승인 2012.09.11 |
| 소유자 | 하용훈 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 21,368,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 56,204,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2014.09.22. 대구대동신용협동조합 근저당권 39,000,000원입니다. 2019년 같은 조합이 설정한 두 번째 근저당권 39,000,000원과 2024년 이후 압류, 2025년 대구신용보증재단 가압류 54,375,025원, 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 계산상 낙찰자가 승계할 등기상 권리는 없습니다.
② 점유·사용관계 — 권리보다 현장 확인이 중요
확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서 비고에 “156호 소유자가 155호를 함께 사용 중”이라고 적혀 있다는 점입니다. 따라서 서류상 임차권이 없다는 사실과 실제 인도 문제가 없다는 것은 같은 말이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,624원 |
| 1. 근저당 · 대구대동신용협동조합 | 39,000,000원 | 20,583,376원 |
| 2. 근저당 · 대구대동신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 54,375,025원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 132,375,025원 중 예상배당은 20,583,376원이며, 미배당액은 111,791,649원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 — 싸다고 단정할 시세 근거는 없다
현재 최저가는 감정가의 24%인 21,368,000원으로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려와 있습니다. 그러나 동일·유사 점포의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 판매시설은 호별 위치와 동선, 점유·영업 상태에 따라 가치 차이가 클 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 21,368,000원 | 20,583,376원 | 111,791,649원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 14,957,599원 | 14,288,362원 | 118,086,663원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 10,470,319원 | 9,881,853원 | 122,493,172원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 대신동 서문시장 내 서문시장2지구종합상가 3층에 위치하며, 주변은 서문시장 내 각종 점포로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 도시철도3호선 서문시장역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 동측 약 12미터, 서측 및 북측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시장정비구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 9,796,000원/㎡입니다.
- 건물. 2012.09.11 사용승인된 지하3층·지상4층 건물이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 156호와 공동사용 실태. 156호 소유자가 155호를 함께 사용하고 있으므로 실제 점유·경계·출입 형태를 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 4회 유찰돼 감정가의 24%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 주변 점포 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 등기상 구조만 보면 단순합니다. 2014년 대구대동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이미 4회 유찰된 서문시장 내 판매시설이고, 156호 소유자가 155호까지 함께 사용하고 있다는 점은 실제 취득 이후를 복잡하게 만들 수 있습니다.
또한 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부를 확인해야 하고, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 21,368,000원이 시장가 대비 얼마나 싼지도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 점유관계·세금·현장 가치의 세 가지를 실제 입찰 전에 검증할 수 있느냐입니다.
