의정부지방법원 2026타경474. 파주시 법원읍 법원리 671-3, 제2동 3층 301호의 다세대주택입니다. 소유자 윤대령은 2025.04.30 매매를 원인으로 거래가액 228,000,000원에 취득했고, 2025.05.23 소유권이전과 동시에 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 176,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 국민건강보험공단 압류·경매개시결정·파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 노병란은 2025.06.27 전입했고 2026.05.13 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2025.05.23보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 여부·금액은 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3 2동 3층301호 · 도로명 경기도 파주시 법원읍 샘재로 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 지상 5층 건물 제3층 제301호 |
| 소유자 | 윤대령 (2025.04.30 매매 · 거래가액 228,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 164,204,283원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 과거 대신자산신탁주식회사·주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.05.23 설정된 농협은행주식회사 근저당권 176,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 2026.02.19 임의경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 늦고, 보증금·확정일자는 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 노병란 | 2025.06.27 | 2026.05.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 노병란의 전입일은 말소기준권리보다 약 한 달 늦은 2025.06.27이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.05.13 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증금 역시 확인되지 않으므로 배당액을 특정할 수는 없지만, 대항력이 없다는 점 때문에 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 158,900,000원으로 감정가 227,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 158,900,000원입니다.
다만 이 사건에는 현재 가격을 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래 추세 자료가 없습니다. 등기부상 소유자가 2025.04.30 매매를 원인으로 228,000,000원에 취득한 기록은 있으나, 이 한 건만으로 2026.09.03 현재의 시장가격을 단정할 수는 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 내려왔다”는 사실 자체를 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,024,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 176,000,000원 | 155,875,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 158,900,000원 가정 시 집행비용 3,024,600원을 제외한 155,875,400원이 농협은행 근저당에 배당되는 계산이며, 채권최고액 기준 20,124,600원 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 후순위 담보채권의 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 158,900,000원 | 155,875,400원 | 20,124,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 67,127,220원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 99,940,498원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 농협은행의 미배당액은 커지지만, 이 사건의 확인된 권리구조에서는 그 부족액이 매수인에게 넘어오지 않습니다. 즉 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일합니다. 다만 시세 자료가 없으므로 49%·34% 구간이 실제 시장가 대비 어느 정도 할인인지까지는 이 자료만으로 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 법원읍 법원리 소재 천현초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·전기·난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15~17m 포장도로, 서측으로 폭 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 군사시설 관련 제한보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 재확인. 노병란은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 법원리 인근 유사 다세대의 최근 거래가와 매물 수준을 우선 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 임차인이 확인된 만큼 실제 점유상태와 인도 시기, 명도 협의 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 체납·공과금 확인. 관리비 등 점유 과정에서 발생한 비용과 공용부분 체납 여부를 별도로 점검하세요.
- 규제 현황 확인. 감정자료의 토지거래계약 허가구역 표기 기간은 2026.08.25까지이므로 매각기일 2026.09.03 기준 현행 규제 여부를 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 확인 뒤
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 농협은행 근저당을 기준으로 뒤의 압류·경매개시결정은 소멸하고, 임차인 노병란도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원, 실질취득은 최저가 그대로 158,900,000원입니다.
그러나 감정가 대비 70%라는 사실만으로는 투자 매력을 확정할 수 없습니다. 현재 시세와 비교할 최근 거래 자료가 없기 때문입니다. 등기부상 2025.04.30 소유자 취득 거래가 228,000,000원은 참고할 수 있지만 이를 현재 시세로 치환해서는 안 됩니다. 권리는 합격권, 가격은 현장·최근 거래 확인 뒤 결정. 이 사건의 결론입니다.
