의정부지방법원 2026타경610. 고양시 일산동구 성석동 태광빌리지2 에이동 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자는 임규만이며, 2014.11.18. 소유권이전과 동시에 주식회사우리은행 근저당권 124,300,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 압류·가압류와 2026.02.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 104,300,000원으로 감정가 149,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건에는 가격 판단에 쓸 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “30% 할인됐으니 시세보다 싸다”는 식의 결론은 낼 수 없습니다. 현재 확인되는 것은 감정가 대비 할인율뿐이고, 실제 시장가 대비 할인율은 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경610 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1379 태광빌리지2 에이동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 감내길 25-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 임규만 · 2014.09.20. 매매 · 2014.11.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 117,402,206원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 · 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2014.11.18. 주식회사우리은행 근저당권 124,300,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 경기신용보증재단·신용보증기금·우리은행 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인율은 모른다
태광빌리지2A동은 6세대 규모이며 준공일은 2014.09.05.입니다. 제공된 거래 통계에는 최근 낙찰금액과 최근 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 104,300,000원이 감정가보다 44,700,000원 낮다는 사실은 확인되지만, 이것이 실제 시세보다 낮은 가격인지는 판단할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 124,300,000원 | 102,039,800원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 10,671,110원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리은행 | 7,360,886원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 151,831,996원 중 예상배당은 102,039,800원, 미배당은 49,792,196원입니다. 신청채권자 청구액 117,402,206원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양송암초등학교 북동측에 위치하며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·임야·공업용건물이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 및 직선거리 500미터 이내에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 외벽은 돌붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 416.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 524,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 태광빌리지2A동은 6세대 규모이고 준공일은 2014.09.05.입니다. 최근 거래금액은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최저가 104,300,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 최근 실거래 비교값이 없으므로 주변 동일·유사 다세대 거래를 직접 대조해야 가격 상한을 정할 수 있습니다.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임차관계를 입찰 전에 재확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 정확한 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 49,792,196원이며, 2회 유찰 시 80,536,176원, 3회 유찰 시 102,044,922원으로 증가합니다.
- 권리 원본 대조. 2014.11.18. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서 기재를 최종 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2014.11.18. 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 현재의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 실거래 가격이 없어 104,300,000원이 시장가 대비 저렴한지는 판단할 수 없고, 감정평가상 임대관계 역시 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류 관련 우선배당 변수가 남습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 확인 후 판단”입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 실제 시세·점유·세금 우선순위를 먼저 확인해야 합니다.
