의정부지방법원 2026타경1590. 고양시 일산서구 덕이동 ‘일산파크뷰’ 102동 지하 1층 비01호로, 감정평가상 다세대주택(방 3개 등)으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 강양구이고, 2024.02.29 소유권이전과 같은 날 주식회사국민은행 근저당권 38,500,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 이후 2026.04.01 임의경매개시결정과 2026.04.14 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 따라서 현재 최저가 105,700,000원을 기준으로 한 실질취득액도 105,700,000원으로 동일합니다. 권리 자체보다 더 중요한 판단 포인트는 지하층이라는 물건 특성, 최근 가격 하락, 거래 표본과 경매 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1590 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 732-3 일산파크뷰 102동 지1층비01호 · 도로명 장자길 129 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 82.365㎡ · 다세대주택(방 3개 등) · 지하1층/지상4층 건물 내 지1층 |
| 소유자 | 강양구 (2023.12.27 매매, 거래가액 120,000,000원 · 2024.02.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 35,625,899원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 38,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 이번 경매의 말소기준은 2024.02.29 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2026.04.01 경매개시결정과 2026.04.14 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 제시된 배당 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 1.2억 지표의 88.1%, 그러나 하락 추세
일산파크뷰102동103동은 18세대 규모이며, 비교 면적은 82.365㎡입니다. 확인된 실거래는 4건이고 전체 평균은 132,500,000원이지만, 2021~2022년의 150,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 120,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선하는 것이 보수적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 82.37㎡ | 지하1층 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 82.37㎡ | 지하1층 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 80.51㎡ | 지하1층 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 80.51㎡ | 지하1층 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 132,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.37㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 105,700,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 88.1%로, 금액 차이는 14,300,000원입니다. 감정가 151,000,000원은 같은 최근 지표의 125.8%이고, 1회 유찰로 최저가가 45,300,000원 낮아진 상태입니다. 다만 최근 시세와 이전 시세의 추세는 -12.2%로 하락 방향이므로, 88.1%라는 숫자만으로 충분한 안전마진이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,279,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 38,500,000원 | 38,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,920,200원 |
현재 최저가 105,700,000원 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액 38,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 64,920,200원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,700,000원 | 38,500,000원 | 64,920,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,990,000원 | 38,500,000원 | 33,758,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,793,000원 | 38,500,000원 | 11,960,726원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 국민은행 채권최고액 38,500,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 발생하면 이 사건은 인수액 증가가 아니라 매각가격 자체가 낮아지는 구조입니다. 다만 단지 경매 평균 유찰이 4.0회라는 점은 낮은 가격과 낮은 환금성이 함께 나타날 수 있다는 신호로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(방 3개 등)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 지1층 비01호입니다.
- 입지. 백송고등학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·공장·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거ZONE)이며 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 토지는 962.0㎡, 공시지가는 851,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 18세대 규모, 확인 실거래 4건, 경매 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%로 가격 할인과 별개로 거래 유동성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 120,000,000원을 우선. 전체 평균 132,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 120,000,000원을 우선 비교하고, 하락 추세 -12.2%를 반영해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 지하층 가격 보정. 대상과 2023.12·2022.06의 82.37㎡ 거래가 모두 지하1층이므로 120,000,000원·110,000,000원 거래를 직접 비교 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 18세대 규모와 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%를 감안해 낙찰 후 재매각 가능성을 가격만큼 중요하게 봐야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으나 임차인 신고는 없습니다. 실제 인도 단계의 점유 상태는 매각 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 변동 가능성. 제시된 배당은 집행비용 2,279,800원과 국민은행 38,500,000원을 기준으로 하며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 환금성까지 싸지는 않다”
이 사건은 권리만 보면 간명합니다. 2024.02.29 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 105,700,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 120,000,000원의 88.1%로 가격상 차이가 존재합니다.
그러나 최근 시세 추세가 -12.2%이고, 18세대 규모의 지하1층 다세대에 단지 경매 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%가 겹칩니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 매력을 높게 평가하기보다, 1.2억원 최근 시세와 하락 방향, 지하층 특성, 재매각 가능성을 함께 반영해야 합니다. 결론은 권리는 양호, 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만 환금성 때문에 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
