의정부지방법원 2026타경60239. 파주시 야당동 파밀리아 204동 4층 401호, 감정평가상 공동주택-다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 329,000,000원에서 1회 유찰된 230,300,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 선순위 주택임차권입니다. 손근숙은 2022.06.30. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 370,000,000원입니다. 이후 2024.07.17. 임차권등기가 설정됐고, 말소기준인 농협은행주식회사 근저당 2024.09.11.보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 회차 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 손근숙에게 226,275,800원을 배당하고 143,724,200원을 미배당으로 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 2026.05.21. 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 손근숙 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수액을 0원*으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 233-43 파밀리아 204동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택-다세대주택 · 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김동일 (2022.08.17. 거래가액 375,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 230,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특이사항 | 다락 및 지하창고 소재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약으로 인수조건 변경
말소기준은 2024.09.11. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그보다 앞선 손근숙의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 우리은행·한국주택금융공사·농협은행의 가압류, 국·부천시의 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2024.12.02. 국 압류는 2025.05.20. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손근숙 | 2022.06.30 / 2022.06.30 | 370,000,000원 | 2024.07.17 | 有 → 확약 포기 | 有 | 실질 0원* |
| 윤아영 | 2025.09.08 / 미상 | 미상 | 2026.06.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤아영은 2025.09.08. 전입으로 말소기준 2024.09.11.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력이 없으므로 손근숙 확약과 별개로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서의 임대차 조건은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 시세보다 높다
거래자료는 파밀리아204동의 유사면적 거래 4건입니다. 전체 평균은 305,000,000원이지만, 2021.08. 360,000,000원, 2022.08. 375,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 63.47㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 63.64㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2022.08 | 66.08㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2021.08 | 65.9㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 230,300,000원으로, 최근 시세의 115.2%입니다. 즉 감정가 대비 70%까지 유찰됐다는 사실만 보면 싸 보이지만, 최근 거래 기준으로는 오히려 시세 이상입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -41.2%로 뚜렷한 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,024,200원 |
| 1. 임차인 손근숙 보증금 | 370,000,000원 | 226,275,800원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 580,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사우리은행 가압류 | 19,982,659원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 가압류 | 170,727,143원 | 0원 |
| 5. 농협은행 주식회사 가압류 | 15,351,070원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 손근숙 보증금 미배당분은 143,724,200원입니다. 다만 2026.05.21. 확약서가 적용되므로 그 미배당분을 매수인이 실제로 인수하는 것으로 보지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시뮬레이션 — 확약 전 계산과 실제 판단을 구분
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 230,300,000원 | 143,724,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 161,210,000원 | 211,846,940원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 112,847,000원 | 259,532,858원 | 실질 0원* |
확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 손근숙 보증금 미배당분이 커져 대항력 인수형의 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어 손근숙 관련 인수액을 실제 취득원가에 더하지 않습니다. 따라서 가격 판단은 현재 회차에서는 230,300,000원 자체를 최근 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동행정복지센터 남측 인근. 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제4층 제401호이며 승강기, 급·배수, 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 920,500원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 319.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 파밀리아204동은 총 8세대이며 거래자료는 4건입니다. 최근 거래가 200,000,000원으로 내려왔고 최근 추세가 -41.2%여서 과거 고가 거래만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 공부 차이. 다락 및 지하창고가 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 손근숙 임차권인지 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 305,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 200,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -41.2%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 말아야 합니다.
- 윤아영 임대차 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 내용을 원문 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 다락·지하창고 확인. 공부와의 차이로 다락 및 지하창고가 확인되므로 현황·사용관계·평가 반영 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 370,000,000원의 선순위 임차권이 감정가와 최저가보다 큰 고위험 인수형입니다. 배당표에서도 현재 회차 미배당이 143,724,200원으로 계산됩니다. 그러나 2026.05.21. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 손근숙 관련 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원인데, 현재 실질취득 230,300,000원은 그 115.2%입니다. 거래 추세 역시 -41.2%이고, 8세대 규모 다세대의 거래 표본도 4건에 불과합니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만 현재 회차 가격에는 메리트를 주기 어려운 C등급으로 보는 것이 맞습니다.
* 2026.05.21. 인수조건변경확약서가 유효하게 적용되고, 해당 내용대로 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.
