의정부지방법원 2026타경60336. 고양시 일산동구 식사동 소재 철골보강구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 101호 외 10개호와 관련 토지가 함께 묶인 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정 이용상태를 보면 101호는 제2종근린생활시설, 201호~302호는 제1·2종근린생활시설로 현황 공실, 401호~701호는 노유자시설로 이용 중입니다. 따라서 단순한 상가 한 호가 아니라 여러 호실과 복수 용도가 섞인 집합건물이라는 점부터 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2023.09.15. 설정된 광명농업협동조합 근저당권 2,880,000,000원입니다. 이후의 가등기·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸 처리되어 있고, 현재 확인된 임차인 2명의 전입일도 모두 그 이후입니다. 그래서 두 임차인은 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 갑구 2번 가등기는 별도 주의사항으로 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 표시되어 있으므로 원본 확인은 생략할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60336 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 852-8 · 고양식사2도시개발구역4블록 3로트 · 경기도 고양시 일산동구 원중길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 7층 건물 내 제1층 101호 외 10개호 · 근린생활시설·노유자시설 |
| 소유자 | 양진선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 9,527,000,000원 / 6,668,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 7,890,612,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 2명, 두 명 모두 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조영희 · 1층 101호 | 2025.10.20 | 30,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.04.30 |
| 이동준 · 3층 301호 · 주거 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2025.10.20., 2025.09.24.로 말소기준권리 2023.09.15.보다 늦습니다. 따라서 두 명 모두 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다. 다만 이동준의 보증금은 확인되지 않았고, 조영희 역시 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 9,527,000,000원, 현재 최저매각가는 6,668,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교값이 없어 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 근린생활시설과 노유자시설이 혼재하고 여러 호실이 함께 묶여 있어, 실제 임대수익·공실·개별 호실 가치까지 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 6,668,900,000원 | 0원 | 2,664,811,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 4,668,230,000원 | 0원 | 684,147,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 3,267,761,000원 | 702,316,610원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 6,668,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 69,089,000원 |
| 2. 근저당 · 광명농업협동조합 | 2,880,000,000원 | 2,880,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 월드 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 4. 가압류 · 강지수 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,664,811,000원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 3,935,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 2,664,811,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 고양시 일산동구 식사동 은행초등학교 인근이며, 주변은 아파트와 상업시설이 혼재하고 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 이용상태. 101호는 제2종근린생활시설, 201호~302호는 제1·2종근린생활시설로 현황 공실, 401호~701호는 노유자시설로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 650.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 준주거지역입니다. 집합상가 건부지로 이용 중이고 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시개발구역·가축사육제한구역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 중로2류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 2번 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리 뒤지만, 담보가등기 여부를 포함한 성격 확인이 필요합니다.
- 301호 점유관계. 이동준의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 임대차 조건과 점유상태를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 101호 임대차. 조영희는 보증금 30,000,000원·차임 4,000,000원이며 2026.04.30. 배당요구를 했습니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공실 확인. 감정상 201호~302호는 현황 공실로 기재되어 있으므로 현재도 같은 상태인지 현장 확인이 필요합니다.
- 용도별 수익성. 근린생활시설과 노유자시설이 섞여 있어 호실별 임대수익·운영비·공실률을 따로 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 권리 구조는 핵심만 보면 비교적 분명합니다. 2023.09.15. 광명농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 확인된 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 봅니다.
다만 안전하다고 바로 입찰할 물건은 아닙니다. 갑구 2번 가등기의 성격 확인이 남아 있고, 301호 보증금은 미상이며, 물건 자체도 근린생활시설·공실 호실·노유자시설이 함께 묶인 복합 구조입니다. 게다가 현재 최저가 6,668,900,000원이 감정가의 70%라는 사실 외에 시세를 검증할 실거래 비교값이 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 가격과 운영가치는 현장·임대차·수익성 확인 후 판단입니다.
