인천지방법원 2025타경507856. 인천 남동구 장수동 광백드림빌 비동 402호, 전용 47.55㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 160,000,000원이고, 2회 유찰되어 최저매각가는 78,400,000원입니다. 여기까지만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 “얼마나 떨어졌나”가 아니라 김해련 임차인의 보증금 185,000,000원 중 얼마가 매수인에게 넘어오느냐입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 매수인의 총부담은 보증금 부근으로 고정됩니다. 이 사건도 확약이 없다면 현재 회차 기준 78,400,000원 + 108,411,200원, 즉 186,811,200원 부담 구조가 됩니다. 다만 데이터상 매각물건명세서에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 되어 있어, 김해련 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장수동 778-26 광백드림빌 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.55㎡ · 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중임 · 사용승인일 2010.01.27 |
| 소유자 | 방성호 (2022.05.23 매매, 2022.06.14 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있으나, 확약서가 붙어 있다
데이터상 말소기준권리는 2024.11.25 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 핵심 권리는 2024.08.12 을구 7번 주택임차권등기이고, 임차인 김해련의 주민등록일자는 2022.06.14, 확정일자는 2022.06.23입니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김해련 | 4층 402호 47.55㎡전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.06.14 확정 2022.06.23 배당요구 2024.08.12 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 확약 반영 시 실질 0원* 룰상 미배당 108,411,200원 |
김해련은 is_guarantor=false, is_subrogation=false로 표시되어 있어 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 즉 보증금을 합산할 별도 보증기관 임차인이 있는 구조가 아니라, 실제 임차인 1명의 보증금 185,000,000원이 핵심입니다. 데이터상 확약 밖의 별도 임차인은 표시되어 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 다세대의 실거래 표본은 2022.05 전용 47.55㎡, 4층, 185,000,000원 1건입니다. 표본이 1건이므로 시세의 폭을 넓게 추정할 수는 없지만, 데이터상 평균·최저·최고 실거래가 모두 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 47.55㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
확약을 무시하면 이 물건은 결코 “78,400,000원짜리 물건”이 아닙니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 76,588,800원이고, 보증금 부족분 108,411,200원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 확약이 없다면 실질부담은 186,811,200원이 되어 실거래 185,000,000원과 거의 같거나 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 김해련 보증금 | 185,000,000원 | 76,588,800원 | 부족분 108,411,200원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 해남군수산업협동조합 | 149,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 68,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 김해련 임차인의 룰상 미배당은 108,411,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 이 임차권에 적용되면, 매수인의 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 전에는 낙찰가가 내려가도 총액이 고정된다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 78,400,000원 | 108,411,200원 | 0원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,880,000원 | 131,507,840원 | 0원 | 확약 미확인 시 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,416,000원 | 147,675,488원 | 0원 | 확약 미확인 시 인수 증가 |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 안전마진이 자동으로 커지는 것이 아닙니다. 확약이 없다면 부족분이 매수인에게 이동합니다. 이 사건은 바로 그 점 때문에 확약서 적용 여부가 가격 판단을 완전히 바꿉니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 장수동 소재 인천청소년수련관 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 동류형 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통으로 조사되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호입니다. 외벽은 몰탈 위 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등, 창호는 PVC새시 이중창호입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 과밀억제권역, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 환금성. 광백드림빌B동(778-26)은 총 7세대이며, 최근 실거래 표본은 1건입니다. 데이터상 실거래 기준점은 있으나 표본 수가 적어 환금성 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 을구 7번 김해련 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 조건부인지, 낙찰자에게 별도 이행 요구가 있는지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없으면 현재 회차 룰상 미배당 108,411,200원이 붙습니다. 이때 시세 비교 기준은 최저가 78,400,000원이 아니라 실질부담 186,811,200원입니다.
- 실제 임차인 1명. 김해련은 보증기관 승계·대위 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 표시되어 있습니다. 보증금 합산은 하지 않되, 이 임차권 1건을 정확히 처리해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 감정요항표에는 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이라고 되어 있습니다. 입찰 전 점유상태와 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대주택도 미납 관리비·공용부분 부담이 발생할 수 있으므로 관리 주체를 통해 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터에 기초한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 원문 서류와 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 가격은 ‘확약서’가 만든다
이 사건을 최저가 78,400,000원만 보고 판단하면 결론이 틀어집니다. 김해련 임차인은 전입 2022.06.14, 확정 2022.06.23, 보증금 185,000,000원의 대항력 있는 실제 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 룰상 미배당 108,411,200원이 매수인에게 붙어, 실질부담은 실거래 185,000,000원 부근으로 고정됩니다.
다만 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 문구가 있습니다. 이 확약이 을구 7번 김해련 임차권에 그대로 적용된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 78,400,000원입니다. 그래서 결론은 단순합니다. 확약서 원본 확인 전에는 위험물건, 확약서가 맞으면 가격 메리트가 생기는 물건입니다.