의정부지방법원 2026타경60600. 고양시 일산서구 덕이동 덕이파크빌 나동 201호, 전용 50.46㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기상 압류·가압류 개수가 많다는 점보다 임차인 이나영의 대항력과 2026.05.23.자 인수조건변경확약서를 어떻게 읽느냐가 핵심입니다. 이나영은 2021.03.02. 주민등록을 마쳤고, 말소기준인 2021.06.14. 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 200,000,000원이고 확정일자도 2021.01.11.로 확인되며 배당요구가 이루어져 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
현재 최저매각가 154,000,000원에서 집행비용 2,956,000원을 먼저 빼면 임차인에게 151,044,000원이 배당되고, 보증금 중 48,956,000원이 남습니다. 원칙대로라면 이 부족분은 대항력 때문에 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 주택임차권자 이나영의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건에서는 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단하는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 959-3 덕이파크빌 나동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.46㎡ · 방3·거실겸주방·욕실2 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최봉규 (2021.03.12. 소유권 취득 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.06.14. 갑구 5번 압류 · 국(의정부세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 확약이 인수위험을 끊는다
말소기준은 근저당이 아니라 2021.06.14. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.02.에 이나영이 전입했고, 점유개시는 2021.02.27., 확정일자는 2021.01.11.이므로 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 별도 임차인 신고를 중복 합산할 사안은 아닙니다.
말소기준 이후에는 신한은행·서울보증보험·신한카드·농협은행·한국주택금융공사의 가압류와 다수의 국세·지방세·건강보험 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 9건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이나영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.02. | 2021.01.11. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 중복합산 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 1.54억 vs 최근 거래 2.35억
덕이파크빌 나동은 8세대, 2016.09.07. 사용승인된 다세대주택입니다. 본건과 같은 전용 50.46㎡ 거래 표본은 최근 12개월에 1건이며, 2025.07. 4층이 235,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 235,000,000원이며, 현재 최저가의 비율은 65.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 50.46㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.46㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 154,000,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 235,000,000원의 65.5%입니다. 감정가 220,000,000원도 해당 거래가 235,000,000원보다 낮습니다. 따라서 확인된 거래 하나를 기준으로는 현재 최저가가 낮은 구간인 것은 분명합니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이라 이를 곧바로 안정적인 시세 평균으로 일반화해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 이나영 보증금 | 200,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 19,943,054원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,951,418원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 21,213,153원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국주택금융공사 | 33,341,663원 | 0원 |
| 7. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 48,956,000원이지만, 2026.05.23.자 확약에 따라 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 가격이 내려가도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 154,000,000원 | 48,956,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 107,800,000원 | 94,509,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,460,000원 | 126,298,280원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 실질취득가가 낮아지지 않는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 이나영에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시된 확약이 있으므로, 각 회차의 룰상 미배당액과 별개로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 현황도상 방3·거실겸주방·욕실2 등의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 2층 201호이며 외벽은 치장벽돌, 창호는 PVC창호 등입니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측으로 노폭 약 4~6m 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 745,300원/㎡이며 대상 토지면적은 472.0㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 덕이파크빌 나동은 8세대이며 동일면적 최근 12개월 거래가 1건으로, 가격 메리트와 별개로 매도 유동성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.05.23.자 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 임차보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 이나영 명의 주택임차권등기가 확약 취지대로 말소될 수 있는지 매각물건명세서와 사건기록을 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 가격 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 실거래는 2025.07. 235,000,000원 한 건뿐입니다. 한 건의 거래가격만으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 향후 매도 시 거래 빈도와 금융기관 담보평가를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 실제 현 점유관계와 인도 가능 시점을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 까다롭습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이나영의 보증금이 200,000,000원이고, 현재 최저가 154,000,000원에서는 배당 후 48,956,000원이 남기 때문입니다. 확약이 없었다면 최저가만 보고 “최근 거래보다 65.5%라 싸다”고 평가해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.23.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이나영에 관한 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 154,000,000원입니다. 확인된 최근 12개월 거래 235,000,000원보다 낮은 가격대지만, 거래 표본이 1건이고 8세대 다세대라는 환금성 한계, 다수의 세금 압류를 함께 반영해야 합니다. 결론은 “확약 확인이 권리의 관문이고, 그 관문을 통과하면 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로”입니다.
