🏷️ 최저가 402,500,000원 📊 최근 시세 대비 71.5% 🔐 매수인 인수 0원 👤 실제 임차인 1명
402,500,000원
의정부지방법원 2026타경60608. 파주시 동패동 금강펜테리움센트럴파크 605동 601호, 아파트입니다. 현재 소유자는 최복순으로 2023.01.31. 거래가 480,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2023.01.31. 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 황원규·박광준의 근저당과 김정훈의 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권등기자인 김정훈의 임차보증금은 250,000,000원이지만 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2023.04.10.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 보증금 규모 자체와 관계없이 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 402,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60608 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 2071 금강펜테리움센트럴파크 605동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7064㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 최복순 (2023.01.31. 거래가 480,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 402,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사 / 151,033,145원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권이 있어도 인수는 0원
말소기준은 2023.01.31. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후의 황원규 근저당 75,000,000원, 박광준 근저당 200,000,000원, 김정훈 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 김진숙의 130,000,000원 근저당은 2023.04.10. 이미 말소됐고, 국의 압류 역시 2026.01.22. 해제되어 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 건물 전부 | 250,000,000원 | 2023.04.10 | 2023.03.14 | 2026.06.09 | 대항력 없음 | 후순위·배당요구 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.5%
초롱꽃마을6단지금강펜테리움의 동일 면적대 최근 거래 12건은 2026.05~2026.08 사이 547,000,000원~580,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 562,958,333원, 최신 거래는 2026.08 575,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.87㎡ | 12 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 12 | 568,500,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 9 | 553,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 9 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 14 | 578,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 8 | 569,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 2 | 547,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 13 | 561,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 9 | 569,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 562,958,333원 |
현재 최저매각가 402,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 562,958,333원의 71.5%입니다. 최신 거래 575,000,000원, 최근 거래 최저 547,000,000원과 비교해도 현재 회차 금액이 더 낮습니다. 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 402,500,000원으로 보면 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,425,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 385,000,000원 | 385,000,000원 |
| 2. 근저당 · 황원규 | 75,000,000원 | 11,075,000원 |
| 3. 근저당 · 박광준 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 660,000,000원 중 396,075,000원이 배당되고, 미배당은 263,925,000원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액과 별개이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숲노을초등학교 북동측 인근으로, 주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 각급학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 601호로 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·파주운정3지구 택지개발지구 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 주택 거래 대상으로 표기돼 있습니다.
- 환금성. 초롱꽃마을6단지금강펜테리움은 778세대, 2022.07.29. 준공 단지입니다. 동일 면적대 최근 12건이 547,000,000원~580,000,000원에 거래됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김정훈의 주민등록·점유개시 2023.04.10.과 말소기준 2023.01.31.의 선후관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도명령 및 명도 협의 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기. 최초 385,000,000원과 2023.04.11. 변경 165,000,000원 기재가 있으므로 최신 권리관계와 배당요구 채권액을 직접 대조하세요.
- 응찰가 관리. 현재 실질취득은 402,500,000원으로 최근 12개월 실거래 평균의 71.5%입니다. 경쟁입찰로 낙찰가가 올라갈 경우 최근 실거래 범위와의 격차를 계속 재계산해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 관리사무소와 관련 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 할인 모두 확인되는 회차
이 사건의 핵심은 250,000,000원의 임차보증금이 있다는 사실 자체가 아니라 그 임차인의 대항력 여부입니다. 김정훈의 전입·점유는 2023.04.10.로 말소기준 2023.01.31.보다 늦어 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 402,500,000원이 그대로 실질취득 기준이 됩니다.
가격 면에서도 현재 회차는 최근 12개월 실거래 평균 562,958,333원의 71.5%입니다. 최신 거래 575,000,000원과 최근 거래 최저 547,000,000원보다도 낮습니다. 권리는 합격, 현재 가격도 우호적. 다만 우리은행 근저당의 채권최고액 변경등기와 실제 점유·명도 상태는 입찰 전에 반드시 원본으로 최종 확인해야 합니다.
