의정부지방법원 2026타경60660. 고양시 일산서구 탄현동 ‘탄현헤센스마트’ 4층 426호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 조유빈은 2022.10.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.10.11이며, 임차보증금은 110,000,000원입니다. 말소기준은 2024.12.26 고양세무서장의 압류여서 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
현재 최저매각가는 67,690,000원이지만 이를 그대로 취득가격으로 보면 안 됩니다. 예상배당에서 집행비용 1,618,420원을 제외한 66,071,580원만 임차인에게 배당되고, 남은 43,928,420원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 67,690,000원 + 43,928,420원 = 111,618,420원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 4층 426호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제426호 |
| 사용승인일 | 2018.08.08 |
| 소유자 | 장성은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 96,700,000원 / 67,690,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 117,237,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.12.26 갑구 5번 압류입니다. 그런데 조유빈의 전입·점유는 2022.10.28이고, 을구 1번 주택임차권등기도 2024.10.30 접수돼 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 43,928,420원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 조유빈은 2022.10.11 확정일자를 갖추고 2022.10.28 전입·점유했으며 배당요구가 확인됩니다.
② 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,690,000원 | 43,928,420원 | 111,618,420원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,383,000원 | 63,869,894원 | 111,252,894원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 33,168,099원 | 77,828,927원 | 110,997,026원 |
따라서 이 물건은 “감정가 96,700,000원에서 1회 유찰돼 67,690,000원까지 떨어졌다”는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차만 보더라도 실질취득은 111,618,420원으로 감정가 96,700,000원보다 높습니다. 추가 유찰에서도 낙찰가 감소분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 전환됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,618,420원 |
| 1. 임차인 조유빈 보증금 | 110,000,000원 | 66,071,580원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 117,237,472원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 110,000,000원 중 배당액은 66,071,580원이며, 부족분 43,928,420원이 매수인 인수액입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 117,237,472원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제426호입니다.
- 입지. 상탄초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·주상용 건물·근린생활시설·각급 학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 경의중앙선 탄현역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 남측 약 12m, 북측·동측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,275,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 회차는 최저가 67,690,000원에 인수액 43,928,420원을 더한 111,618,420원이 실제 부담 기준입니다.
- 임차권 인수 확인. 조유빈의 전입·점유와 주택임차권등기는 말소기준 압류보다 앞서며, 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 63,869,894원, 3회 유찰 시 인수 77,828,927원으로 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 이동합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가 가정에서 임차인에게 66,071,580원이 배당되고 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,769만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 숫자 중 가장 먼저 볼 것은 최저매각가 67,690,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 110,000,000원입니다. 현재 회차에서는 임차인 배당 후 43,928,420원이 남아 매수인에게 승계되고, 그 결과 실질취득은 111,618,420원이 됩니다.
더 유찰되면 낙찰가는 47,383,000원, 33,168,099원으로 내려가지만 인수액은 각각 63,869,894원, 77,828,927원으로 커집니다. 실질취득은 결국 111,252,894원, 110,997,026원으로 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “유찰돼 싸졌다”가 아니라 “낙찰가와 인수액의 구성만 달라진다”고 보는 것이 맞습니다.
