의정부지방법원 2025타경72093. 경기도 구리시 수택동 628-25 미주아파트 6층 602호입니다. 감정가 409,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 286,300,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 오정은이고, 2006.11.21. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2007.06.13. 설정된 구리새마을금고 근저당권 68,900,000원입니다.

그 뒤 2022.05.13. 이덕임 근저당권 200,000,000원, 2026.03.04. 나경옥 근저당권 150,000,000원이 설정됐고 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 2025.07.31. 구리새마을금고가 임의경매를 신청했고, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 권리는 0원입니다. 을구 4번 근저당권은 2025.09.09. 이덕임에게 이전등기됐으나 기존 2007.06.13. 근저당권의 순위 자체가 새로 생기는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리

핵심은 2007.06.13. 을구 4번 구리새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2022년 이덕임 근저당권과 2026년 나경옥 근저당권은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2011.04.27. 이덕임 명의 소유권이전청구권가등기는 2018.07.18. 이미 말소돼 현재 인수 문제로 남아 있지 않습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

김모현의 전입신고일은 2020.07.06.로, 말소기준권리인 2007.06.13. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.08.07. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 순위는 단정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 61.9%

미주아파트의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 2건입니다. 평균 거래가는 462,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 475,000,000원입니다. 현재 최저매각가 286,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 61.9%입니다.

감정가 409,000,000원도 최근 12개월 실거래 평균 462,500,000원보다 낮고, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 286,300,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 286,300,000원입니다. 즉 이 사건은 최저가만 낮아 보이고 실제 인수금이 뒤에 붙는 유형이 아니라, 제공된 권리관계 기준으로는 최저가와 실질취득 금액이 같습니다.

④ 예상배당표 (매각가 286,300,000원 가정)

채권총액 418,900,000원 중 예상배당 281,491,800원, 미배당액 137,408,200원입니다. 집행비용은 4,808,200원으로 추정됐고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오이며, 후순위 미배당액이 발생하더라도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원

유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권이 배당을 못 받는 문제와 낙찰자가 그 채무를 떠안는 문제는 구분해서 봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구리시 수택동 수누피공원 남서측 인근. 아파트·연립·다세대 공동주택과 상가·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 602호이며 승강기·난방·위생·급배수설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 6미터 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역·비행안전제3구역 등에 포함되고 중로1류에 저촉됩니다.
• 공시지가. 2,088,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 미주아파트는 15세대, 1998.03.28. 준공 단지입니다. 최근 실거래가 존재하지만 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 점유 확인. 김모현은 대항력이 없지만 실제 602호 주거 임차인으로 조사됐습니다. 낙찰 후 인도 일정과 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당관계 확인. 보증금은 120,000,000원이고 배당요구는 했으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 최종 매각물건명세서와 배당관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 4번 근저당권은 2025.09.09. 이덕임에게 이전등기됐습니다. 최신 등기사항전부증명서로 현재 권리자 표시를 대조하세요.
• 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균 462,500,000원 대비 최저가가 61.9%이지만, 거래 표본은 2건입니다. 내부 상태·층·향·수리비를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 소규모 단지 유동성. 총 15세대 단지이므로 대규모 아파트와 같은 거래 빈도를 전제로 하지 말고 실제 매수 수요를 확인하는 것이 좋습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다. 배당표에도 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “권리는 단순하고, 승부처는 가격과 환금성”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2007.06.13. 구리새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 김모현의 전입은 2020.07.06.로 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 감정가 409,000,000원에서 한 차례 유찰돼 286,300,000원까지 내려와 있고, 최근 12개월 동일 단지 실거래 평균 462,500,000원의 61.9%입니다. 최신 거래 475,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험이 낮고 현재 가격도 최근 실거래보다 낮은 편이라는 장점이 있습니다.

다만 최근 거래 표본이 2건뿐이고 총 15세대의 소규모 단지이며 실제 임차인이 점유 중이라는 점은 별도로 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력이 있으나 환금성과 명도는 현장 확인이 필요한 물건으로 정리할 수 있습니다.