의정부지방법원 2026타경60753. 파주시 아동동 정원팰리스 103동 4층 402호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 송창호이며 2022년 3월 26일 매매를 원인으로 250,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2026년 3월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 말소되는 담보권이 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 조정아는 2022년 3월 11일 임대차계약과 확정일자, 2022년 3월 28일 주민등록, 2022년 3월 29일 점유개시 기록을 갖고 있으며 보증금은 250,000,000원입니다. 2024년 4월 17일에는 임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60753 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 357-10 정원팰리스 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 송창호 (2022.03.26. 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,366,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소
현재 권리관계에서 중요한 시점은 조정아의 대항요건과 2026년 3월 20일 강제경매개시결정입니다. 조정아의 전입은 2022년 3월 28일로 말소기준보다 앞서므로 원칙상 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기도 2024년 4월 17일 설정돼 매각만으로 자동 소멸하는 구조가 아닙니다. 반면 2026년 5월 20일 파주시 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조정아 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.03.28 / 2022.03.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 일반적인 배당 산식만 적용하면 현재 회차의 미배당 보증금은 75,489,200원으로 매수인 인수 대상입니다. 그러나 2026.05.21.자 확약에 따라 조정아는 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 177,800,000원으로 감정가 254,000,000원의 70%입니다. 다만 이 물건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 대조할 수 있는 가격 근거가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
확약이 없었다면 현재 회차에서 배당 후 남는 조정아 보증금 75,489,200원을 더해 매수인의 경제적 부담이 커지는 인수형 구조였습니다. 그러나 확약을 그대로 적용하면 현재 회차의 실질취득은 177,800,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 124,459,999원, 3회 유찰 시 87,121,999원으로 내려가지만, 확약이 유지되는 한 조정아 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,289,200원 |
| 1. 임차인 조정아 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 174,510,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 292,366,649원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 조정아 보증금의 미배당액은 75,489,200원입니다. 일반 원칙만 적용하면 매수인 인수액이지만, 2026.05.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰될수록 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 177,800,000원 | 75,489,200원 | 177,800,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 124,459,999원 | 128,082,441원 | 124,459,999원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 87,121,999원 | 164,846,197원 | 87,121,999원 |
대항력 포기가 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 조정아에게 배당되지 않는 보증금이 늘어 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 상쇄되는 구조입니다. 이 사건은 2026년 5월 21일자 확약이 그 구조를 바꾸는 핵심 문서입니다. 따라서 단순한 유찰률보다 확약의 적용·말소 조건이 권리분석의 우선순위입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 아동동 소재 경의중앙선 금촌역 남동측 인근으로, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설과 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 금촌역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로1류에 접합니다. 감정요항에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.05.21. 확약 원문 확인. “우선변제권만 주장·대항력 포기·전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의”가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 조정아의 을구 6번 주택임차권은 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 권리이므로, 확약에 따른 말소 이행이 핵심입니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 최저가 177,800,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없으므로 “30% 할인 = 시세보다 저렴”으로 판단하지 마십시오.
- 배당 산식과 확약을 구분. 현재 회차 룰상 미배당 보증금 75,489,200원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 신청채권 미배당 확인. 현재 시나리오에서 주택도시보증공사의 청구액 292,366,649원은 배당 0원으로 계산되어 있습니다.
- 배당 외 변동요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘70% 할인’보다 ‘확약’이 먼저다
겉으로 보면 감정가 254,000,000원에서 한 번 유찰돼 177,800,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 조정아의 250,000,000원 보증금입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 대항력 인수형이고, 현재 회차만 놓고도 75,489,200원이 미배당됩니다.
이번 사건의 결론이 달라지는 이유는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 그 내용을 그대로 적용하면 조정아에 대한 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득은 177,800,000원입니다. 다만 최근 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약 확인, 가격의 승부처는 별도 시세 검증. 이 두 가지를 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
