의정부지방법원 2025타경72171. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 3층 씨디03-0020호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터, 지원시설-기숙사)이고, 사용승인일은 2022.05.04입니다. 등기 흐름은 비교적 짧습니다. 2022년 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었다가 2022.07.27 신탁등기가 말소되며 박첨구 명의로 소유권이 이전됐고, 2025.08.20 대한토지신탁 주식회사가 강제경매를 신청했습니다.
등기부에는 별도 근저당이나 압류가 확인되지 않으며, 경매개시결정이 이 사건의 기준권리로 잡혀 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유·사용관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 3층 씨디03-0020호 |
| 공부상 이용 | 공장(지식산업센터, 지원시설-기숙사) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 10층 · 3층 씨디03-0020호 · 사용승인일 2022.05.04 |
| 소유자 | 박첨구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대한토지신탁 주식회사 / 124,237,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 현재 확인되는 인수액은 0원
2022.05.09 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.07.27 박첨구 명의로 소유권이 이전됐고, 별도 근저당·압류 없이 2025.08.20 대한토지신탁 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리분석상 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 30% 하락했지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 가격은 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 대한토지신탁 주식회사 | 124,237,944원 | 82,088,000원 |
| 미배당 | - | 42,149,944원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 84,000,000원에서는 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 신청채권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 청구액 124,237,944원 중 42,149,944원이 미배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·공장(지식산업센터)·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물의 3층 씨디03-0020호이며, 사용승인일은 2022.05.04입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 45m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 과밀억제권역·공공주택지구·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·공장설립제한지역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 84,000,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시세보다 싼지는 별개입니다. 같은 건물·유사 호실의 실제 거래가격을 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 사용상태. 공부상 공장(지식산업센터, 지원시설-기숙사)으로 이용 중이므로 현장 이용상태와 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 정보는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 매각물건명세서·현황조사에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 84,000,000원에서 2회 유찰 시 58,799,999원, 3회 유찰 시 41,159,999원으로 내려가며 미배당액은 각각 66,896,345원, 84,218,825원으로 증가합니다.
- 권리 원본 대조. 2022년 신탁등기의 말소 여부와 2025.08.20 강제경매개시결정 내용을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 기존 신탁등기는 이미 말소됐고, 별도 근저당·압류 없이 강제경매가 개시됐으며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 84,000,000원이 감정가 120,000,000원의 70%라는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론낼 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 공부상 용도가 공장(지식산업센터, 지원시설-기숙사)이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 현장 검증 후 판단이 핵심입니다.
