의정부지방법원 2026타경60762. 경기도 고양시 일산동구 식사동 다온빌리지 3층 301호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 박정화입니다.

등기 흐름은 비교적 간단합니다. 최초 소유자 황인술 명의의 소유권보존등기 이후 강서농업협동조합 근저당권이 설정됐으나, 해당 근저당권은 2021.03.03 이미 말소됐습니다. 이후 박정화에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 295,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 바로 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

문제는 등기보다 점유 상황입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 박태희가 확인되며, 전입일은 2025.08.04입니다. 말소기준인 2021.03.08보다 늦으므로 해당 전입일을 기준으로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수 가능성과 배당상 불확실성을 구분해 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소

권리분석에서 중요한 부분은 강서농업협동조합의 기존 근저당권입니다. 채권최고액이 1,380,000,000원으로 크지만, 해당 등기는 2021.03.03 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 남아 있는 선순위 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 을구 3번 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인의 권리 인수액은 0원으로 산정됩니다.

임차인·점유자 분석

확인된 점유자 1명. 현황조사 및 매각물건명세서 기준이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.

박태희의 전입일인 2025.08.04는 말소기준권리 설정일인 2021.03.08보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 실제 임대차 조건 및 배당관계를 확정적으로 설명하기는 어렵습니다.

② 가격 분석 — 실거래 비교 없이 신건의 저렴함을 단정할 수 없다

다온빌리지는 2020.12.02 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 동일 면적·동일 조건의 실거래 가격을 바탕으로 한 신뢰할 만한 비교 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 전체 평균이나 단지 통계만으로 감정가 315,000,000원이 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 315,000,000원입니다. 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 후에는 252,000,000원, 2회 유찰 후에는 201,600,000원으로 낮아집니다. 그러나 최저가 하락은 곧바로 시세 대비 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 실제 거래사례와 감정평가의 가격 산정 근거를 먼저 확인해야 합니다.

유찰 후 금액은 회차별 가정이며, 실제 매각 결과나 향후 가격을 보장하지 않습니다. 미배당은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

신건 최저가인 315,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 5,210,000원을 제외한 후 근저당권 채권최고액 295,200,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 14,590,000원이 남는 계산입니다.

근저당 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 다를 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액도 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 동국대학교 일산병원 서측 인근입니다. 주변은 단지형 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 징크판넬 마감, 창호는 샷시 마감이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지는 평탄한 자루형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,230,000원/㎡입니다.
• 규제. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역 관련 제한도 확인되므로 입찰자별 적용 여부를 검토할 필요가 있습니다.
• 공부 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2020.12.02 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 조건의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 실제 매도 가능 가격과 거래 소요 기간을 별도로 조사해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박태희 점유관계 확인. 실제 임차인인지, 임대차계약이 존재하는지, 보증금과 차임이 얼마인지 현황조사 및 계약관계를 통해 확인하세요.
• 대항력·배당 검토. 확인된 전입일은 말소기준보다 늦습니다. 다만 확정일자와 보증금이 미상이므로 우선변제 및 최우선변제 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 기존 근저당 말소 확인. 강서농업협동조합의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당권은 2021.03.03 말소됐습니다. 실제 등기사항전부증명서 원본에서 말소 상태를 재확인하세요.
• 감정가 검증. 인근 다세대주택 중 면적·층·준공연도·대지권 등 조건이 유사한 실거래 사례를 확보해 최저가 315,000,000원과 비교하세요.
• 회차별 자금계획. 신건 315,000,000원, 1회 유찰 가정 252,000,000원, 2회 유찰 가정 201,600,000원을 기준으로 취득 비용과 점유 정리 비용 등을 검토하세요.
• 점유 및 명도. 확인된 점유자가 있으므로 현장 방문과 점유관계 확인을 통해 인도 협의 및 명도 절차의 필요성을 사전에 파악하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세채권이 실제 배당 및 취득 비용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 보증금과 시세는 확인 필요”

고양 식사동 다온빌리지 301호는 등기상 권리 흐름이 비교적 분명합니다. 기존 강서농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 경기남부수산업협동조합의 2021.03.08 근저당권이 말소기준입니다. 이후 전입한 박태희는 확인된 전입일을 기준으로 선순위 대항력이 없으며, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 입찰 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 박태희의 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않았고, 감정가를 검증할 동일 조건의 실거래 자료도 부족합니다. 특히 신건 최저가 315,000,000원은 감정가와 같으므로, 실제 시장가격을 검증하지 않은 상태에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

1회 유찰 시 252,000,000원, 2회 유찰 시 201,600,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만 이는 감정가 대비 할인일 뿐, 시장가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 권리 구조는 비교적 단순하되, 점유자 보증금과 적정 시세 확인 전에는 가격 판단을 보류하는 것이 핵심입니다.