의정부지방법원 2026타경60784. 사리현동 441-13, 4층 건물 중 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자는 김산이며 2021.11.10. 매매, 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 이하진의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.09., 주민등록과 점유개시는 2021.10.18., 임차보증금은 150,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.06.25. 고양시 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 최저매각가 93,100,000원에서 집행비용 2,075,800원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 91,024,200원이고, 보증금 부족분은 58,975,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60784 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 441-13 3층301호 · 성현로513번길 39-33 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.32㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2015.08.28 |
| 소유자 | 김산 · 2021.11.10. 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,444,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 인수 해소
2015.09.21. 우리은행 근저당권 385,440,000원이 설정됐지만 2015.10.07. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.06.25. 고양시 압류입니다. 이하진은 2021.10.18. 전입·점유해 말소기준보다 앞서며, 2023.10.23. 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
따라서 확약이 없다면 선순위 대항력 임차권의 미배당액을 매수인이 부담하는 전형적인 인수형 물건입니다. 하지만 이 사건은 2026.04.08. 제출된 확약으로 이하진 임차권의 대항력 포기와 말소 동의가 명시돼 결과가 달라집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2021.10.18 / 2021.08.09 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 실질취득 93,100,000원 기준
확약이 없었다면 현재 회차에서 낙찰가 93,100,000원에 계산상 인수액 58,975,800원이 더해지는 구조를 살펴야 합니다. 그러나 확약 때문에 인수는 실질 0원이므로 가격 비교 기준은 실질취득 93,100,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 54.32㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 54.32㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 평균 | 54.32㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
표본 2건의 실거래 평균은 185,000,000원, 최저는 150,000,000원, 최고는 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가 93,100,000원은 실거래 평균의 50.3%입니다. 최신 확인 거래는 2021.11. 150,000,000원으로, 현재 실질취득 93,100,000원은 이 가격보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 이하진 보증금 | 150,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,444,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이하진 보증금 부족분은 58,975,800원입니다. 다만 2026.04.08. 인수조건변경확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,100,000원 | 58,975,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 65,169,999원 | 86,403,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 45,618,999원 | 105,602,143원 | 0원 |
대항력 인수형의 일반 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 쉽게 줄지 않습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 대항력 포기·말소 확약이 적용되므로 시나리오별 계산상 부족분과 별개로 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽제초등학교 북서쪽 인근. 부근은 다세대주택, 단독주택, 주거나지, 소규모 창고 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 301호. 사용승인일은 2015.08.28., 위생설비와 난방설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 남쪽으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 576.0㎡, 공시지가는 507,700원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 현대힐타운207동은 10세대이고 동일면적 확인 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매도 시 현장 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.08. 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 매각조건에 그대로 반영됐는지 원본을 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 계산상 미배당 58,975,800원과 매수인 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요. 이 사건은 확약 때문에 둘이 다릅니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 이후 이하진 주택임차권등기의 말소 절차가 확약 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 현장 가격 검증. 동일면적 실거래는 2021.07.과 2021.11. 두 건입니다. 감정가·실거래 수치만으로 현재 매도 가능 가격을 단정하지 말고 현장 매물을 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 10세대 다세대이므로 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 실수요·전세수요·매도기간을 함께 점검해야 합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 건물 벽체에는 207동으로 표시되어 있다는 감정 참고사항을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번엔 확약이 핵심”
등기만 보면 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 경계해야 할 물건입니다. 현재 매각가 기준으로도 미배당액 58,975,800원이 계산됩니다. 그러나 2026.04.08. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 93,100,000원이고 실거래 평균 185,000,000원의 50.3% 수준입니다. 다만 10세대 다세대이고 실거래 표본도 2건뿐이라는 점에서, 이 물건의 남은 리스크는 권리보다 환금성·현장 시세 검증에 가깝습니다. 확약서와 매각물건명세서를 원본 대조한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
