의정부지방법원 2025타경72180. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 1층 씨씨01-056호 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2022.09.07 민자경 명의로 소유권이전 등기가 이뤄졌고 같은 날 국민은행이 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.08.21 접수돼 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
과거에도 2024.02.20 더블유케이2312유동화전문 유한회사 명의의 임의경매개시결정이 있었지만 2025.06.02 취하됐고 2025.06.04 말소됐습니다. 이후 2025.08.21 다시 현재 사건의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 현재 신청채권자는 더블유케이2312유동화전문 유한회사이며, 등기에는 양도인으로 주식회사국민은행이 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72180 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층 씨씨01-056호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 조사시점 현재 공실 |
| 소유자 | 민자경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 871,000,000원 / 609,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유케이2312유동화전문 유한회사 / 858,974,586원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.07 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2022.09.07 설정된 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 현재 사건의 경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 조사된 임차인은 없으며 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 70%, 그러나 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 감정가는 871,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 609,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 609,700,000원입니다.
하지만 여기서 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”로 바로 연결하면 안 됩니다. 이 사건에서 확정적으로 읽을 수 있는 가격 신호는 감정가, 현재 최저가, 유찰 회차입니다. 따라서 가격 매력은 주변 동일·유사 근린시설의 실제 거래 및 임대수익과 별도로 대조해야 하며, 현재 수치만으로 ‘시세보다 저렴하다’는 결론은 내리지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 609,700,000원 | 70% | 298,797,000원 |
| 2회 유찰 시 | 426,790,000원 | 49% | 479,877,900원 |
| 3회 유찰 시 | 298,753,000원 | 34.3% | 606,229,542원 |
③ 예상배당표 (매각가 609,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,497,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 900,000,000원 | 601,203,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 609,700,000원 가정 시 집행비용 8,497,000원을 제외한 601,203,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당은 298,797,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도농중학교 북동측 인근의 택지개발지구 신도시로, 아파트를 기반으로 하는 근린상가·지식산업센터·패션아울렛 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 도농역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 조사시점 현재 공실입니다. 임대관계는 확인이 필요한 상태이므로 실제 점유와 임대차 현황을 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 건물. 2022년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 C동 1층 씨씨01-056호입니다. 급배수·위생·승강기·에스컬레이터·화재탐지 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 지식산업센터 및 지원시설 부지로 이용 중이며, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 도로. 동층·북층·서층·남측으로 포장도로와 접하고, 대로3류·중로1류·중로2류와 접하는 것으로 확인됩니다.
- 규제. 남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 공공주택지구, 교육환경 보호구역 등 다수의 토지이용 제한이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 4,301,000원이며 토지이용상황은 상업용으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 70% 숫자만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다른 개념입니다.
- 공실 현장 확인. 조사시점 공실로 평가됐으므로 현재도 공실인지, 내부 이용상태와 실제 점유자가 있는지 현장에서 다시 확인하세요.
- 근린시설 수요 확인. 본건 주변은 아파트·근린상가·지식산업센터·패션아울렛 등이 혼재한 지역입니다. 해당 호실의 실제 영업 가능성과 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 298,797,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 인수는 0원입니다.
- 경매 이력 확인. 이전 임의경매는 취하·말소됐고 현재 사건이 다시 진행 중입니다. 최신 등기사항과 매각물건명세서를 입찰 직전에 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 집합건물의 미납 관리비와 당해세 등은 실제 낙찰 부담에 영향을 줄 수 있으므로 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.09.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 때문에 낙찰가 외에 별도의 거액을 떠안을 구조는 확인되지 않습니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 감정가 871,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 609,700,000원까지 내려왔지만, 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 본건은 근린시설이고 조사시점 공실이며, 실제 응찰가를 정할 때는 해당 호실의 이용가치와 주변 상업용 수요를 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 현장·시장 검증 후 판단.
