의정부지방법원 2025타경72208. 남양주시 화도읍 묵현리 92-4의 지상 4층 건물 내 2층 202호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김복순으로, 2018.12.17. 매매를 원인으로 2019.01.31. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 90,000,000원입니다. 감정가는 120,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다.

겉으로 보면 감정가에서 30% 내려온 가격이라 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 최근 거래는 2026.07. 80,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 80,000,000원입니다. 즉 현재 최저가 자체가 최근 시세의 105.0%입니다. 여기에 확약 적용 여부와 별개로 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 신고까지 남아 있으므로, 이 사건을 단순히 “1회 유찰돼 싸진 물건”으로 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계를 확약까지 봐야 한다

말소기준권리는 2020.03.04. 압류입니다. 권리자는 국, 처분청은 남양주세무서장으로 기재돼 있고 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.08.22. 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

하지만 임차관계는 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024.08.13. 접수됐지만, 기초 임대차의 확정일자는 2019.06.10., 전입신고는 2019.07.29., 점유개시는 2019.08.01.로 말소기준권리인 2020.03.04. 압류보다 빠릅니다. 따라서 원래 구조대로라면 대항력 있는 선순위 임차관계로 봐야 합니다.

② 임차인 — 중복신고를 분리해서 본다

한국토지주택공사의 110,000,000원과 별도 실제 임차인을 두 개의 독립 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고로 표시돼 있기 때문입니다. 따라서 핵심은 실제 임차인 1명의 보증금 규모와 확약 적용 범위를 확인하는 것입니다.

③ 시세 비교 — 유찰됐어도 최근 거래보다 높다

가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선합니다. 비교 가능한 최근 거래는 2026.07. 1건으로, 전용면적 76.6㎡·3층이 80,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 80,000,000원입니다.

현재 최저매각가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 105.0%입니다. 즉 확약 대상 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영해도, 최저가 자체가 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 확약 밖 실제 임차인의 보증금 미상 위험까지 있으므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족액은 27,912,000원입니다. 그러나 2025.10.17. 확약에 따라 이 부족액은 해당 임차권에 대해 매수인이 실질 인수하지 않는 것으로 봅니다. 이 결론은 확약 대상에 한정되며, 별도 실제 임차인 신고의 보증금 미상 위험까지 소멸시킨다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘확약 전 인수액’만 커진다

위 27,912,000원·52,658,401원·69,980,881원은 배당 계산에서 나타나는 확약 적용 전 부족액입니다. 이 사건에서는 확약 대상 임차권이 잔존 보증금 반환청구권까지 포기했으므로 해당 금액을 그대로 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다. 반대로 별도 실제 임차인의 보증금은 확인되지 않았으므로, 그 부분까지 0원으로 처리하는 것도 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 남양주시 화도읍 묵현리 ‘묵현1리회관’ 동측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물이며 사용승인은 1991.12.20.입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 알루미늄 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생 및 급·배수시설 등이 설치된 것으로 탐문됐습니다.
• 토지. 토지면적 414.0㎡, 지목 잡종지, 현황 다세대이며 완경사·사다리형 토지로 북측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역(1권역)·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함돼 있습니다.
• 공시지가. 844,300원/㎡입니다.
• 규모. 비교 단지는 8세대, 사용승인 1991.12.20.이며 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
• 현장 유의. 폐문부재로 임대관계는 현장에서 확인되지 않았고, 202호 전기계량기는 현장조사 시 ‘철거’ 상태로 목측됐습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2025.10.17. 제출 확약서의 제출주체·적용 임차권·말소 동의 범위를 원문으로 확인해 한국토지주택공사 관련 잔존 보증금 인수 0원이 실제 매각조건에도 그대로 반영되는지 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 1명 재확인. ‘주식회’ 신고는 전입 2019.07.29., 확정일자 2019.06.10., 대항력·우선변제권 有로 표시되지만 보증금이 미상입니다. 이 보증금과 확약 적용 여부가 최종 실질취득가를 좌우합니다.
• 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 110,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
• 가격 기준. 최근 12개월 거래가 80,000,000원인데 현재 최저가가 84,000,000원으로 105.0%입니다. 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
• 전기계량기. 현장조사 당시 전기계량기 철거 상태가 목측됐으므로 전기 사용·복구 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 임대관계. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이었으므로 점유관계와 실제 사용자를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐지만 아직 싸지 않고, 권리도 완전히 닫히지 않았다”

이 사건의 가장 큰 오해 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 감정가 120,000,000원에서 84,000,000원으로 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 최근 12개월 실거래와 최신 거래는 모두 80,000,000원이고, 현재 최저가는 그 시세의 105.0%입니다.

둘째, 배당표에 나타나는 27,912,000원의 미배당액을 그대로 매수인 인수로 보면 안 됩니다. 2025.10.17. 확약에 의해 한국토지주택공사 관련 임차권은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 그 부분의 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약 밖에 실제 임차인 주식회 1명이 별도로 신고돼 있고 보증금이 미상이라, 전체 인수위험까지 사라졌다고 결론내릴 수는 없습니다.

가격은 최근 시세 이상, 권리는 일부 확인 필요. 현재 회차에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 확약 밖 실제 임차인의 보증금과 확약 적용 범위를 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것입니다. 그 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.