의정부지방법원 2025타경72268. 남양주시 화도읍 마석우리 292-4의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 여관으로 이용 중이고, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1982.09.27입니다. 현재 소유자는 김종찬·박복순의 공유 형태이며, 이번 경매는 2025.09.05 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 시작됐습니다.
등기 권리의 기준점은 2016.01.14 설정된 주식회사하나은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후의 박지윤·김종우 근저당권, 김종찬 가압류와 현재 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72268 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 292-4 · 경기도 남양주시 화도읍 마석중앙로 75 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 여관으로 이용 중 |
| 소유자 | 김종찬, 박복순 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1982.09.27 |
| 토지 | 대 · 489.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 2,520,687,700원 / 1,764,481,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 임차권 인수금액은 확인되지 않았습니다. 말소기준은 2016.01.14 하나은행 근저당권이며, 그 이후 존속하는 담보권·가압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2019.08.26 진성자산관리대부주식회사 근저당권 60,000,000원은 2021.09.13 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 2,520,687,700원, 현재 최저매각가는 1,764,481,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 1,235,136,700원, 3회 유찰 시 864,595,690원입니다.
다만 이 물건은 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 여관으로 이용 중인 비주거 건물이고, 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 조사됐으며, 매각물건명세서에는 지적상 맹지라고 명시되어 있습니다. 따라서 70%라는 숫자를 곧바로 시세 할인으로 해석하기보다는 통행권과 실제 이용 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,764,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,044,810원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 박지윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김종우 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 김종우 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 김종우 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 김종찬 | 505,985,160원 | 505,985,160원 |
| 8. 을구 8번 근저당권 · 김종우 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 9. 갑구 7번 경매개시결정 · 김종찬 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 391,451,030원 |
현재 회차에서는 배당 계산에 포함된 채권 1,352,985,160원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 391,451,030원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 경매개시결정 채권액은 배당 계산에서 제외되어 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 마석전철역 서측 인근. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 기존 상가지대가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 근처까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 경춘선 마석역이 소재하여 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 현재 여관으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 489.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·지구단위계획구역(마석우4지구)이며 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진입로 권원 확인. 지적상 맹지이며 남측 인접토지 일부를 진입로로 사용 중입니다. 통행지역의 소유관계와 사용권원 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지를 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 비주거 이용 확인. 감정평가상 여관으로 이용 중입니다. 실제 영업·점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 하나은행 근저당 이후 권리는 자료상 소멸하지만, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰별 배당 변화. 2회 유찰 시 미배당 132,599,827원, 3회 유찰 시 499,435,427원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 진입이 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 감정가 2,520,687,700원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가도 1,764,481,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건에서 더 중요한 것은 등기 밖의 이용 조건입니다. 토지가 지적상 맹지이고, 실제로 쓰는 남측 인접토지 진입로의 사용권원이 확인되지 않았습니다. 여관으로 이용 중인 비주거 건물이라는 점까지 감안하면, 단순히 “70%까지 떨어졌고 인수도 0원”이라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 확인 가능, 통행은 반드시 추가 확인. 이 사건의 핵심은 그 한 문장에 있습니다.
