의정부지방법원 2026타경60817. 백석역 남측 인근 백석역동문굿모닝힐2 203동 8층 830호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔 이용으로 조사됐습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 2021년부터 대항력을 갖춘 임차권자 신원식의 보증금 120,000,000원입니다. 2025년 8월 용인시 압류가 말소기준이므로, 2021년 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 임차권은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가는 74,200,000원입니다. 하지만 예상배당에서 집행비용 1,735,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 72,464,400원이 배당되고, 보증금 잔액 47,535,600원이 남습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질 부담은 74,200,000원 + 47,535,600원 = 121,735,600원입니다. 감정가 106,000,000원보다도 높은 수준이어서, “감정가 70%니까 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1321 백석역동문굿모닝힐2 203동 8층830호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부 및 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 건물 내 제8층 제830호 |
| 소유자 | 이득남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,369,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2004년 농업협동조합중앙회 근저당권 40,800,000원은 2020.05.04 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2025.08.11 용인시 압류입니다. 이후의 고양시 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차권자 신원식은 2021.05.04 전입·점유, 2021.04.02 확정일자로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.2억
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신원식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.04 / 2021.04.02 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 신원식은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기된 임차권자 본인입니다. 보증금은 120,000,000원이며, 전입일과 점유개시일이 모두 2021.05.04, 확정일자는 2021.04.02입니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,735,600원 |
| 1. 임차인 신원식 보증금 | 120,000,000원 | 72,464,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 124,369,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 신원식의 보증금 중 72,464,400원이 배당되고 47,535,600원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 124,369,853원은 예상배당 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 백석역 남측 인근이며, 주위는 업무시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 지하철 3호선 백석역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 공부 및 현황은 오피스텔로 이용 중이며, 탐문상 복층형 오피스텔 형태로 구성된 것으로 조사됐습니다.
- 확인사항. 폐문부재로 내부구조도는 건축물현황도·외관·탐문조사를 기초로 작성됐으므로 실제 내부구조와 일부 다를 수 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 2,911,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 20미터 내외, 남서측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 74,200,000원에 미배당 인수 47,535,600원이 더해져 실질취득은 121,735,600원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 신원식 보증금 120,000,000원은 배당으로 전액 소멸하지 않으며 부족분을 매수인이 인수합니다.
- 유찰 효과 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가가 내려가도 인수액이 각각 69,394,920원, 84,696,444원으로 증가합니다.
- 내부구조 재확인. 폐문부재로 실제 내부구조와 조사된 복층형 오피스텔 형태가 일부 다를 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 입찰 전 공부·현황·사용 가능성을 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,420만원 낙찰”이 아니라 “1.2억원대 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 위험은 복잡한 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 신원식의 보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후에도 47,535,600원이 남습니다. 따라서 최저가 74,200,000원만 보고 감정가 대비 70%라고 평가하면 실제 부담을 크게 놓치게 됩니다. 현재 실질취득은 121,735,600원으로 감정가 106,000,000원을 웃돌며, 추가 유찰에서도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 미배당까지 포함한 실질취득액입니다.
