인천지방법원 2024타경571817. 도영에이베네치움 5층 506호, 전용 13.11㎡의 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보고 임차권을 단순한 후순위 소멸권리로 처리하면 안 된다는 점입니다. 임차권등기는 2023.04.10이지만, 모재훈의 주민등록·점유개시는 2021.02.17로 말소기준인 2023.02.21 국세 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.01.18이고 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 36,260,000원을 가정하면 집행비용 1,052,680원을 제하고 임차인에게 35,207,320원이 배당되므로, 보증금 100,000,000원 가운데 64,792,680원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 부족분이 매수인에게 남아 실질취득액은 사실상 보증금 100,000,000원 수준으로 고정되는 사건입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙에 따라 모재훈 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 예술로362번길 65, 5층506호 (간석동,도영에이베네치움) |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 도시형생활주택 · 전용 13.11㎡ · 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 오동현 · 2021.01.10 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 117,001,627원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기보다 ‘전입일’이 중요하다
말소기준권리는 2023.02.21 인천세무서장의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서 압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구의 우리은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 모재훈 | 제5층 506호 13.11㎡ 전부 | 100,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.02.17 | 우선변제 有 확정 2021.01.18 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본의 질을 같이 봐야 한다
도영A베네치움은 42세대이며 2012.01.06 준공됐습니다. 확인되는 거래 표본은 2건으로, 모두 110,000,000원입니다. 다만 대상 호실은 전용 13.11㎡인데 거래 표본은 15.84㎡와 18.73㎡로 전용면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 15.84㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 18.73㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 110,000,000원 |
현재 최저가 36,260,000원은 최근 12개월 평균으로 제시된 110,000,000원의 33.0%입니다. 확약서 반영 후 실질취득액도 36,260,000원이므로 같은 비율입니다. 다만 확인된 개별 실거래는 2021.11과 2022.08이고 면적도 대상 13.11㎡와 다르므로, 33.0%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정적으로 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,680원 |
| 1. 임차인 모재훈 보증금 | 100,000,000원 | 35,207,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 595,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 117,001,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 64,792,680원입니다. 이는 확약서 반영 전의 원칙상 인수 계산액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리 남서측 인근으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천 1호선 간석오거리역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 5층 506호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 남동측 약 6-7미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 42세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로 매각물건명세서와 제출된 확약서의 적용 대상이 모재훈 임차권임을 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 임차권등기일은 2023.04.10이지만 전입·점유는 2021.02.17입니다. 확약서를 제외하면 보증금 부족분 64,792,680원이 인수 계산되는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 확인 거래는 대상 전용면적과 일치하지 않고 표본도 2건입니다. 110,000,000원을 대상 호실의 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 환금성 점검. 42세대의 소형 도시형생활주택이고 단지 경매 평균 유찰이 4.6회이므로 실제 임대·매매 수요를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 사건을 확약서 없이 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 36,260,000원에서 임차인 배당 후 남는 보증금 부족분이 64,792,680원이므로, 매수인의 실질 부담은 보증금 100,000,000원 수준으로 맞춰지는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 기준 실질취득액은 36,260,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 실거래 평균 110,000,000원과 비교하면 33.0%지만, 확인 거래는 대상보다 넓은 15.84㎡·18.73㎡이고 거래 시점도 2021.11·2022.08입니다. 게다가 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다. 이 사건은 확약서 원문 확인으로 인수위험을 확실히 닫는 것과 현재의 동일·유사 면적 시세를 다시 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
