인천지방법원 2024타경571817. 간석동 도영에이베네치움 5층 506호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가는 74,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 51,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 합친 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
현재 소유자는 오동현이며 2021.01.12. 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 실제 임차인은 모재훈 1명입니다. 임대차계약일은 2021.01.15., 확정일자는 2021.01.18., 전입·점유개시는 2021.02.17.이고 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.02.21. 압류보다 전입이 약 2년 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 예술로362번길 65, 5층506호 (간석동,도영에이베네치움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 전용 | 13.11㎡ |
| 소유자 | 오동현 (2021.01.12. 거래가액 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 117,001,627원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2023.02.21. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2012년에 설정됐던 우리은행 근저당권 2건은 각각 2015.09.11.과 2021.01.12. 등기부상 이미 말소됐으므로 현재 경매의 인수권리로 남아 있지 않습니다.
문제는 등기 순서가 아니라 모재훈의 대항력 발생시점입니다. 모재훈은 2021.02.17. 전입·점유를 시작해 2023.02.21. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했습니다. 임차권등기는 2023.04.10. 이루어졌지만, 임차인의 선순위 대항력은 그보다 앞선 전입·점유에서 이미 형성된 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 모재훈 제5층 506호 13.11㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2021.02.17 / 2021.01.18 | 2023.04.10 우선변제 有 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 5,180만 원이 아니라 1.01억과 비교
제공된 도영A베네치움 거래는 2건이고 모두 110,000,000원입니다. 다만 대상 전용면적은 13.11㎡인 반면 거래 표본은 15.84㎡와 18.73㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2021.11.과 2022.08.이므로 가격 판단의 신뢰도는 제한적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 15.84㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 18.73㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 110,000,000원 |
표면 최저가 51,800,000원은 참고 거래가 110,000,000원의 47.1%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 미배당 인수액을 합친 현재 실질취득 101,332,400원은 참고 거래가의 약 92.1%입니다. 차이는 8,667,600원에 불과하고, 그마저도 거래 표본의 면적이 더 크고 거래 시점이 오래됐기 때문에 ‘반값 경매’로 해석할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,400원 |
| 1. 임차인 모재훈 보증금 | 100,000,000원 | 50,467,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 595,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 117,001,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 49,532,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있으며, 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 별도로 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 회차별 실질부담
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 51,800,000원 | 49,532,400원 | 101,332,400원 |
| 2회 유찰 시 | 36,260,000원 | 64,792,680원 | 101,052,680원 |
| 3회 유찰 시 | 25,382,000원 | 75,474,876원 | 100,856,876원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 1회 더 유찰돼 최저가가 15,540,000원 낮아져도 실질취득은 279,720원만 줄고, 3회 유찰까지 가더라도 현재 대비 총 부담 감소폭은 475,524원입니다. 따라서 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천 1호선 간석오거리역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 506호이며 도시형생활주택으로 이용중입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남동측 약 6~7미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 245.0㎡, 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 도영A베네치움은 42세대이고 2012.01.06. 사용승인됐습니다. 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.5회로, 가격만 낮아졌다고 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 51,800,000원이 아니라 미배당 인수 49,532,400원을 합친 101,332,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 확약서 원문. 주택도시보증공사 말소동의 확약서에 실제로 대항력 포기 또는 보증금채권 처리까지 포함되는지 원문을 확인해야 합니다. 현재 제공 문구만으로는 인수 0원으로 볼 수 없습니다.
- 임차인 배당. 모재훈의 보증금 100,000,000원 중 실제 배당액과 미배당액이 확정되면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당순위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있으므로 체납세 성격을 확인해야 합니다.
- 시세 표본. 제공 거래는 15.84㎡·18.73㎡로 대상 13.11㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 110,000,000원을 그대로 대상호수 시세로 확정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 물건은 감정가 74,000,000원에서 한 차례 유찰돼 51,800,000원까지 내려왔지만, 가격이 30% 싸진 물건으로 보면 안 됩니다. 모재훈의 보증금 100,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차 예상배당 후 49,532,400원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 101,332,400원입니다.
더 중요한 것은 유찰이 반복돼도 이 총액이 거의 변하지 않는다는 점입니다. 2회 유찰 시 101,052,680원, 3회 유찰 시 100,856,876원으로 보증금 1억 원 부근에 사실상 고정됩니다. 제공된 거래가는 110,000,000원이지만 표본 면적이 더 크고 거래 시점도 2021~2022년이어서 가격 메리트도 보수적으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문에서 대항력 포기까지 확인되지 않는 한, 이 사건의 결론은 ‘최저가 5,180만 원’이 아니라 ‘실질취득 약 1.01억 원’입니다.
