인천지방법원 2024타경582640. 미추홀구 주안동 번영맨션 3층 302호, 전용 30.38㎡ 다세대주택입니다. 소유자 나연희 씨는 2017.07.03 매매를 원인으로 거래가액 65,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매에서 가장 중요한 말소기준권리는 2023.09.27 경기신용보증재단의 90,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 김진영 씨의 전입일은 2021.05.07, 확정일자는 2021.05.10이고 임차권등기도 2023.07.21 접수돼 있어, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 승계할 수 있는 선순위 대항력 임차권 구조입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 13번 주택임차권이 인수권리라고 명시된 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 기재돼 있습니다. 이 확약은 김진영 씨 임차권에 한해 적용되는 것으로 보아, 본 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김진영 씨 1명이며, 확약 밖 별도 임차인의 인수위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주승로31번길 28-7, 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 30.38㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 나연희 (2017.07.03 매매 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 54,228,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 정보 | 번영맨션 · 9세대 · 사용승인 2000.03.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 변수
현재 핵심 임차인은 김진영 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 전입일 2021.05.07, 확정일자 2021.05.10이며 배당요구도 확인됩니다. 말소기준권리인 2023.09.27 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 3층 302호 30.38㎡ 전부 | 50,000,000원 | 2021.05.07 2021.05.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 7,781,200원 확약 실질 0원 |
등기부에 과거 한국토지주택공사의 주택임차권도 보입니다. 보증금은 55,000,000원이었으나 2021.05.03 이미 말소됐으므로 현재 김진영 씨 보증금과 합산하면 안 됩니다. 현재 권리분석상 실제 임차인은 김진영 씨 1명입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 현재가도 높다
번영맨션의 확인된 실거래는 3건입니다. 다만 본건 전용면적은 30.38㎡이고 실거래 표본은 33.76㎡·35.5㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 절대 시세로 단정하기보다는 최근 가격 흐름을 보는 보조 지표로 해석해야 합니다. 그럼에도 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 30,000,000원인 점은 현재 최저가 43,400,000원을 평가할 때 무시하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.76㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2025.07 | 33.76㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2021.09 | 35.5㎡ | -1 | 41,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 42,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 30,000,000원 |
전체 3건 평균은 42,000,000원이지만 과거 거래가 섞인 수치입니다. 하락장 보정 원칙에 따라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 기준 가격은 30,000,000원입니다. 현재 최저가 43,400,000원은 최근 12개월 평균의 144.7%이며, 전체 평균 대비로도 103.3%입니다. 여기에 최근 가격 추세가 -37.5%이므로, 현재가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “1회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,181,200원 |
| 1. 임차인 김진영 보증금 | 50,000,000원 | 42,218,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 21,253,282원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 54,228,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 김진영 씨 보증금 중 7,781,200원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 본건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 주안3동 행정복지센터 북측 인근으로 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 남서측으로 로폭 약 4미터 내외 도로에 접하며, 토지는 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,150,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 번영맨션은 9세대이며 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 표본이 적고 본건 30.38㎡와 실거래 면적도 정확히 일치하지 않아 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이번 권리분석의 핵심입니다. 김진영 씨 임차권에 대한 말소동의 확약의 범위와 효력을 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 전입 2021.05.07, 확정 2021.05.10, 임차권등기 2023.07.21로 말소기준 2023.09.27보다 빠릅니다. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 룰상 미배당 7,781,200원 인수 구조가 다시 중요해집니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 42,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 30,000,000원과 -37.5% 추세를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 면적 차이 감안. 본건은 30.38㎡이고 확인 실거래는 33.76㎡·35.5㎡입니다. 실거래 비교는 방향성 참고용으로 사용하고 개별 호수 상태를 별도로 확인하세요.
- 현재 점유 상태 확인. 임차권등기는 점유 이전 이후에도 남을 수 있으므로 현장조사와 현황조사서를 통해 현재 점유자를 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 가격은 별개의 문제
이 물건의 권리분석은 단순한 무인수형이 아닙니다. 김진영 씨는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 50,000,000원입니다. 현재 매각가 기준으로는 룰상 7,781,200원의 미배당 승계가 생깁니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 적시돼 있어 그 인수부담은 본 분석상 실질 0원입니다.
그렇다고 현재 43,400,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 30,000,000원, 현재가는 그 144.7%이고 거래 추세도 -37.5%입니다. 전체 평균 42,000,000원을 보조지표로 보더라도 현재가는 103.3%입니다. 여기에 9세대 소규모 다세대라는 환금성 조건까지 고려하면, 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 결론은 권리 확인 후에도 가격은 보류입니다.
