의정부지방법원 2026타경60826. 고양시 덕양구 신원동 ‘신원마을고양삼송아이파크’ 806동 10층 1004호 아파트입니다. 현재 소유자 곽시원은 2024년 1월 24일 매매를 원인으로 거래가액 800,000,000원에 취득했고, 2024년 2월 6일 중소기업은행이 채권최고액 624,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 9월 11일 국민은행 근저당권 300,000,000원이 추가됐고, 2025년 11월 13일 은평구 압류, 2026년 5월 13일 마포구 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 경매는 중소기업은행이 신청했으며 청구액은 565,841,661원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60826 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 신원동 600 신원마을고양삼송아이파크 806동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 22층 건물 중 10층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 곽시원 (2024.01.24. 매매 · 거래가액 800,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 790,000,000원 / 553,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 565,841,661원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 현재 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 말소기준은 2024년 2월 6일 중소기업은행 근저당권 624,000,000원이며, 이후의 국민은행 근저당권과 은평구·마포구 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 790,000,000원, 현재 최저매각가는 553,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 현재 가격을 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 대조할 수 있는 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
등기에는 현 소유자가 2024년 매매 당시 800,000,000원에 취득한 기록이 있지만, 이는 현재 시점의 시장가격을 뜻하는 실거래 비교지표가 아닙니다. 따라서 본건의 입찰 상한은 현재 최저가 자체보다 동일 단지·유사 층·동일 면적대의 최신 거래와 현장 매물가격을 확인한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 553,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,930,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 624,000,000원 | 545,070,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 924,000,000원 중 예상 배당은 545,070,000원, 미배당은 378,930,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신원초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 22층 건물의 10층입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·삼송택지개발 지구단위계획구역·택지개발지구·과밀억제권역이며, 신원초·중·고등학교 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역에도 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.02.06. 중소기업은행 근저당권이 기준이며, 이후 국민은행 근저당·압류·경매개시결정의 말소 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 현장 확인. 현재 분석상 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사와 전입세대 확인 등 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 대조. 감정가 70%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 단지의 최신 거래·동일 층급·현재 매물을 확인하세요.
- 채권 부족액과 인수액 구분. 현재 채권 미배당 378,930,000원은 채권자 측 부족액이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용은 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 553,000,000원의 실제 시장가치
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2024년 2월 6일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 국민은행 근저당권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 553,000,000원이지만 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 이 숫자만으로 가격 우위를 인정하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 최신 시세 확인 후 판단”입니다. 이번 회차에서 응찰할지, 추가 유찰을 기다릴지는 실제 동일 단지 시장가격과 553,000,000원을 대조한 뒤 결정해야 합니다.
