66,500,000원
의정부지방법원 2026타경60839. 경기도 파주시 금촌동 금촌아르젠 14층 1407호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 임선혜이고, 2020.09.22 거래가 112,572,000원으로 소유권 관련 등기가 이뤄졌습니다. 과거 은곡신용협동조합 근저당 84,000,000원과 신한은행 근저당 48,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 금융기관 근저당이 아니라 을구 5번 주택임차권입니다.
박진홍의 임차권은 임대차계약일 2022.12.13, 점유개시 2023.01.05, 전입 2023.01.12, 확정일자 2023.01.19이고 보증금은 95,000,000원입니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2026.03.30 강제경매개시결정입니다. 전입이 말소기준보다 훨씬 빠르므로 대항력이 있고, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 59-19 금촌아르젠 14층 1407호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 금정28길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 18층 중 14층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 임선혜 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,059,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서는 2026.03.30 강제경매개시결정이 말소기준으로 작동하고, 그보다 앞선 박진홍의 전입일 2023.01.12과 임차권등기 때문에 매수인 인수 문제가 생깁니다. 매각물건명세서에도 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진홍 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.12 | 2023.01.19 | 95,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
박진홍은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구도 했고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 매수인 인수가 사라지는 것은 아닙니다. 배당으로 못 받은 보증금 잔액은 대항력에 의해 매수인이 부담합니다.
③ 실질취득 구조 — 6,650만원에 사는 물건이 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 66,500,000원 | 30,097,000원 | 96,597,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 46,550,000원 | 49,687,900원 | 96,237,900원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 32,584,999원 | 63,401,531원 | 95,986,530원 |
현재 회차만 보면 감정가 95,000,000원에서 최저가 66,500,000원으로 내려와 28,500,000원 싸진 것처럼 보입니다. 그러나 인수액을 합친 실질취득은 96,597,000원으로 오히려 감정가의 101.7%입니다. 다음 회차로 내려가도 실질취득은 각각 96,237,900원, 95,986,530원으로 보증금 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 1. 임차인 박진홍 보증금 | 95,000,000원 | 64,903,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,059,046원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,597,000원을 제외한 64,903,000원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 30,097,000원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 청구액 99,059,046원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 중 14층입니다.
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 금촌역 남서측 인근으로, 근린생활시설·아파트·관공서 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 감정요항표상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 도시지역·일반상업지역·소로2류에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.28 민간임대주택등기가 등재돼 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 66,500,000원에 예상 인수 30,097,000원을 더한 실질취득은 96,597,000원입니다.
- 임차인 보증금 확인. 박진홍 보증금은 95,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 배당 부족분은 매수인 부담입니다.
- 회차가 내려가도 총액 재계산. 2회 유찰 시 실질취득 96,237,900원, 3회 유찰 시 95,986,530원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하므로 실제 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 최종 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부의 2022.11.28 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없어 96,597,000원의 실질취득이 시장가격 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금을 봐야 한다”
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 66,500,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 박진홍의 대항력 있는 임차보증금도 95,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당 후 남는 30,097,000원을 매수인이 인수하면 실제 부담은 96,597,000원으로 올라갑니다.
더 유찰돼도 같은 원리가 반복됩니다. 낙찰가가 46,550,000원으로 내려가면 인수액이 49,687,900원으로 늘고, 낙찰가가 32,584,999원까지 내려가면 인수액은 63,401,531원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 계속 약 96,000,000원 안팎입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 이 사건의 가격표는 66,500,000원이 아니라 ‘낙찰가 + 임차보증금 미배당액’입니다. 실거래 시세가 없는 상태에서는 이 실질취득액이 시장 대비 싼지도 확인되지 않았으므로, 최저가 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
