🏷️ 193,200,000원 📉 실거래 대비 74.6% 👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 인수액 미상
의정부지방법원 2026타경60876. 파주시 야당동 들모시아마을6차정우펠리스 110동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박동갑은 2020.12.05 매매를 원인으로 2020.12.14 공유자 지분 전부를 이전받았고, 당시 등기 거래가액은 265,000,000원입니다. 현재 강제경매 신청채권자는 주식회사 한빛자산관리대부, 청구액은 29,675,062원입니다.
등기부만 보면 현재 경매개시결정 이후의 파주시 압류는 매각으로 소멸하고, 과거 수협은행 근저당과 여러 압류·선행 경매개시결정도 이미 말소돼 복잡하지 않습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유 임차인입니다. 김준곤은 2020.12.14 전입했고 2026.04.16 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 중 미배당액이 매수인에게 남을 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 243-34 들모시아마을6차정우펠리스 110동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 60.91㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 박동갑 (2020.12.05 매매 · 2020.12.14 등기 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 193,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한빛자산관리대부 / 29,675,062원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2019년 수협은행 근저당권은 2020.12.11 이미 말소됐습니다. 2021년부터 설정됐던 서울특별시송파구·국민건강보험공단·안양시 압류와 2022년 선행 강제경매개시결정도 모두 등기부상 말소됐습니다. 2022.09.07 파주시 압류 역시 2024.06.04 해제로 말소됐으므로 현재 매수인이 떠안을 등기상 권리로 볼 것은 아닙니다.
현재 사건에서는 2026.04.02 강제경매개시결정이 기준으로 제시돼 있고, 2026.06.04 파주시 압류는 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 문제는 김준곤의 전입일 2020.12.14가 2026.04.02보다 훨씬 앞선다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태라 인수금액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결조건
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준곤 | 2020.12.14 | 미상 | 2026.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘실질취득’은 아직 미정
동일 면적 60.91㎡의 확인된 최근 거래는 2026년 3월 3층 259,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 259,000,000원이며, 현재 최저매각가 193,200,000원은 이 금액의 74.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 60.91㎡ | 3 | 259,000,000원 |
표면적인 차이는 65,800,000원입니다. 그러나 이 차액을 곧바로 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 인수금이 발생하면 실질취득가 = 낙찰가 + 미배당 인수액이 되므로, 보증금 확인 후 그 실질취득가를 259,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,504,800원 |
| 1. 경매신청채권 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 29,675,062원 | 29,675,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,020,138원 |
위 배당계산은 신청채권자 청구액과 집행비용을 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 김준곤의 보증금이 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 193,200,000원 | 29,675,062원 | 160,020,138원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 135,240,000원 | 29,675,062원 | 102,871,578원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 94,668,000원 | 29,675,062원 | 62,888,914원 |
신청채권자 청구액 29,675,062원은 제시된 모든 회차에서 전액 배당되는 구조입니다. 하지만 임차인 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로, 유찰로 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 매수인의 총 부담이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 부분은 별도 인수 위험입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다. 총 4층 철근콘크리트 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 파주시 야당동 들모시마을 내에 위치하며, 인근은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 경의중앙선 야당역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형 다세대주택 부지이며 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 들모시마을6차정우110동은 총 8세대이며, 확인된 동일 면적 최근 거래는 2026.03의 259,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 김준곤의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자도 미상이므로 배당순위와 미배당 잔액 가능성을 반드시 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 전입신고만으로 현재 점유가 계속되는지 단정할 수 없으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 표면 할인율만 보지 않기. 최저가 193,200,000원은 최근 거래 259,000,000원의 74.6%지만, 미배당 보증금 인수가 생기면 실질취득가는 상승합니다.
- 배당표 재계산. 현재 배당표는 임차보증금과 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 최종 입찰 전 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인해 임차인의 보증금과 권리관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “74.6% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 276,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 193,200,000원으로 내려왔고, 같은 전용면적·같은 3층에서 2026년 3월 259,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 표면 가격은 최근 거래 대비 74.6%입니다.
하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘저가 매물’이 아닙니다. 실제 임차인 김준곤의 전입은 2020.12.14로 경매개시결정보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현 단계의 핵심은 대항력 가능 임차인의 보증금 확인입니다. 보증금 중 배당받지 못하는 부분이 있다면 매수인이 인수할 수 있으므로, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득가를 최근 실거래 259,000,000원과 비교해야 합니다. 등기는 비교적 단순하지만, 임차인 때문에 가격판단은 아직 닫히지 않은 물건입니다.
