의정부지방법원 2026타경60911. 파주시 야당동 예일아트빌 5동 201호, 전용 50.52㎡ 대상의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 가압류·압류 자체가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 서강웅은 2022.04.01 전입·점유를 개시했고 확정일자는 2022.03.11입니다. 말소기준은 2023.05.03 한국씨티은행 가압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가는 147,000,000원이지만 배당 가정상 집행비용 2,858,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 144,142,000원이 배당됩니다. 보증금 236,000,000원 중 91,858,000원이 부족하여 매수인 인수로 남습니다. 따라서 1.47억만 보고 “감정가 대비 30% 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커지는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-1 예일아트빌 5동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 50.52㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 중 2층 |
| 사용승인 | 2017.01.25 |
| 소유자 | 홍동환 (2022.06.09 소유권이전 · 거래가액 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 2017년 수협은행 근저당권 144,000,000원은 2021.02.10 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.05.03 한국씨티은행 가압류 65,792,147원입니다. 이후 삼성카드 가압류, 서울특별시·강서구·파주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 서강웅의 전입·점유는 2022.04.01로 말소기준보다 앞서므로, 후순위 등기가 소멸하더라도 미배당 임차보증금의 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서강웅 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 | 2022.03.11 | 236,000,000원 | 2024.04.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 1.47억이 아니라 실질취득 약 2.36억으로 봐야 한다
확인되는 예일아트빌5동 거래는 2건입니다. 2022.05 전용 63.71㎡ 2층이 236,000,000원, 2021.10 전용 67.07㎡ 4층이 280,000,000원이며 집계 평균은 258,000,000원입니다. 대상 전용면적은 50.52㎡로 거래 표본의 면적과 일치하지 않으므로 단순 가격 비교의 신뢰도에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 63.71㎡ | 2 | 236,000,000원 |
| 2021.10 | 67.07㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 2건 | 258,000,000원 |
최저가 147,000,000원은 집계 평균 258,000,000원의 57%이지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 나타내지 못합니다. 대항력 임차인의 보증금 인수를 반영하면 실질취득 기준은 약 236,000,000원으로 올라갑니다. 이는 최신 확인 거래 236,000,000원과 같은 수준이고, 집계 평균 258,000,000원의 약 91.5%입니다. 게다가 거래 면적이 대상과 달라 이 차이만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 서강웅 보증금 | 236,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 65,792,147원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,161,626원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차보증금 미변제액 91,858,000원이 매수인에게 인수됩니다. 서울특별시·강서구·파주시 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서에서 먼저 차감될 수 있어 임차인 배당액과 매수인 인수액은 더 불리하게 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분을 인수가 흡수
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 147,000,000원 | 91,858,000원 | 감정가의 70%. 대항력 임차인 미배당 발생 |
| 2회 유찰 시 | 102,900,000원 | 135,340,600원 | 낙찰가는 내려가지만 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 72,030,000원 | 165,666,540원 | 낙찰가 하락분 상당 부분을 인수액이 상쇄 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 경기도 파주시 야당동 야당역(경의중앙선) 남동측 인근. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재하며 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 설비. 기본 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 남서측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 464.0㎡, 공시지가는 866,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거Zone), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 도로 주의. 남서측 접도 도로가 타인 소유로 기재돼 있어 실제 이용관계 확인이 필요합니다.
- 환금성. 예일아트빌5동은 8세대이고 확인 거래가 2건뿐이며, 거래 표본 면적도 대상 50.52㎡와 다릅니다. 시세 판단과 재매각 가격 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 147,000,000원은 입찰 시작가격일 뿐 실질취득가격이 아닙니다. 대항력 보증금 인수를 합쳐 약 236,000,000원 축으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 가정 인수액은 91,858,000원입니다. 실제 배당표에서 임차인 배당액이 줄면 인수액은 늘어날 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·강서구·파주시 압류 3건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다. 우선 차감되면 임차인 미배당이 커질 수 있습니다.
- 임차권등기와 점유관계. 서강웅은 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고, 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 배당·명도 조건을 원본 서류와 맞춰 확인해야 합니다.
- 시세 면적 차이. 확인 거래 63.71㎡·67.07㎡는 대상 50.52㎡와 면적이 다릅니다. 236,000,000원·280,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 접도 관계. 남서측 접도 도로가 타인 소유로 기재돼 있으므로 통행·사용관계와 권리관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.47억에 사는 경매”가 아니다
표면상으로는 감정가 210,000,000원이 한 차례 유찰돼 147,000,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 경매의 경제적 실체는 전혀 다릅니다. 실제 임차인 서강웅은 2022.04.01 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 236,000,000원입니다. 현재 회차 배당만으로도 91,858,000원이 미변제되어 매수인 인수로 남습니다.
따라서 핵심 비교값은 147,000,000원이 아니라 실질취득 약 236,000,000원입니다. 이 금액은 최신 확인 거래 236,000,000원과 같은 수준입니다. 거래 표본의 면적이 대상과 달라 시세 비교 신뢰도도 높지 않고, 세금 압류 3건은 실제 배당에서 추가 변수입니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 감소분을 임차인 인수액이 상당 부분 흡수합니다. 최저가는 낮아졌지만 가격 위험은 사라지지 않았고, 권리분석 난도도 높은 인수형 경매입니다.
