의정부지방법원 2026타경60925. 고양시 덕양구 관산동 가야그린빌 비동 2층 202호로, 감정평가상 현황 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 한영기이며 2012.08.22 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 남부천신용협동조합이 채권최고액 143,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기에는 말소기준보다 앞선 우리은행 근저당권도 있었지만 2012.08.22 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 국가 압류와 고양시 압류가 등장했으나 고양시 압류 2건은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 2016.11.04 국가 압류와 2026.04.07 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60925 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 579-1 가야그린빌 비동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 고골길83번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 지상4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 한영기 (2012.08.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부천신용협동조합 / 85,470,949원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’은 별개
감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 107,100,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 가지고 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 38,199,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 69,779,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 91,865,622원 | 0원 |
추가 유찰이 진행되면 최저매각가는 74,970,000원, 52,479,000원으로 낮아지는 반면, 채권최고액 기준 미배당은 각각 69,779,460원, 91,865,622원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 채권자 측의 회수 부족을 뜻하며, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,299,400원 |
| 2. 근저당 · 남부천신용협동조합 | 143,000,000원 | 104,800,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오는 근저당 채권최고액 143,000,000원을 기준으로 계산되어 38,199,400원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 경매 청구액은 85,470,949원이며, 배당표의 채권최고액 기준 계산과 기준금액이 다릅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 내유초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주위에는 다세대주택·근린생활시설·전 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 내 2층 202호이며, 외벽은 벽돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이섀시 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 주거용 건부지이며, 본건 동측으로 세로에 접하고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상의 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 감정평가상 현황 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012.08.22 남부천신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기 원본의 권리 순서를 다시 대조하세요.
- 국가 압류 확인. 2016.11.04 동고양세무서 관련 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 실제 배당관계는 배당기준 자료와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 107,100,000원은 감정가의 70%입니다. 감정가 할인율과 실제 시세 할인율은 같은 개념이 아니므로 주변 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 74,970,000원, 3회 유찰 시 52,479,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
- 현황 대조. 감정평가상 다세대주택 이용, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 정리되어 있으므로 입찰 전 현장 상태와 관련 서류를 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 저렴”은 다른 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2012.08.22 남부천신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다.
다만 현재 최저가 107,100,000원이 감정가 153,000,000원의 70%라는 이유만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 실제 시장가격과의 간격을 판단할 근거가 부족하기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 별도 검증”이 가장 일관된 결론입니다.
