인천지방법원 2025타경501334. 연수동 연수프라자 6층 603호, 전용 25.44㎡ 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 오대륜이고, 2021.08.27. 거래가 55,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매에서 핵심은 등기부에 남아 있는 2024.02.21. 장소이의 주택임차권입니다. 임차보증금은 85,000,000원, 주민등록·점유개시는 2021.08.06., 확정일자는 2021.07.19.로 현재 경매개시결정 2025.01.08.보다 앞섭니다. 따라서 원칙대로라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 38,500,000원을 기준으로 집행비용 1,093,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 37,407,000원이 배당되고, 보증금 부족분은 47,593,000원입니다. 그런데 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 장소이 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 38,500,000원입니다. 실제 임차인은 1명이며, 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않아 추가 인수위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 먼우금로 190, 6층603호 (연수동,연수프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 25.44㎡ · 8층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 오대륜 (2021.08.27. 거래가 55,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 38,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2002.07.16. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
현재 권리관계에서 가장 중요한 것은 을구 14번 장소이 주택임차권입니다. 전입 2021.08.06.은 경매개시결정 2025.01.08.보다 앞서고, 확정일자도 2021.07.19.이며 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 등기부 자체만 보면 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장소이 | 제6층 제603호 25.44㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.06. | 2021.07.19. | 85,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 1회 유찰됐어도 최근 시세의 110.0%
연수프라자(어반투모로우)는 총 78세대, 사용승인일 2002.07.16.입니다. 전용 25.44㎡와 면적이 일치하는 거래 자료를 보면 전체 6건 평균은 45,666,666원이지만, 과거 60,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.42㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2025.03 | 25.42㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.01 | 25.67㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 25.44㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2021.07 | 25.54㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2021.07 | 25.44㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.42㎡ | 1건 | 35,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 35,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 38,500,000원은 이 최근 시세의 110.0%입니다. 더 중요한 것은 최근 가격이 이전 거래군보다 -26.8% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 따라서 전체 평균 45,666,666원만 놓고 “38,500,000원이 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 현재 회차도 최근 시세보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,000원 |
| 1. 임차인 장소이 보증금 | 85,000,000원 | 37,407,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 장소이 보증금 부족분은 47,593,000원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 장소이 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 유지되면 낙찰가가 곧 실질취득
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 38,500,000원 | 47,593,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 26,950,000원 | 58,935,100원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 18,865,000원 | 66,874,570원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 보증금 85,000,000원이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 현재 확인된 말소동의 확약을 적용하면 장소이 임차인의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 처리되므로 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 따라서 가격 판단은 확약의 존재뿐 아니라 확약이 실제 매각·말소 과정에서 적용되는지 원본으로 확인하는 것이 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택입니다. 기존 교육연구시설에서 2011.09.21., 2011.09.22. 도시형생활주택으로 용도변경됐습니다.
- 입지. 연화중학교 북서측 인근이며 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물 내 6층 603호이며, 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 78세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.7회입니다. 최근 거래가격도 35,000,000원으로 낮아졌고 최근 추세가 -26.8%라 가격 방어력을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 장소이 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 603호·해당 임차권을 정확히 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 말 것. 확약 미반영 배당표의 47,593,000원은 룰상 미배당액이고, 확약을 적용한 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 45,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 35,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 38,500,000원은 최근 시세의 110.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -26.8%이므로 과거 50,000,000원·60,000,000원 거래를 현재 적정가격의 직접 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 회차 전략. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다. 현재가가 최신 거래보다 높은 만큼 다음 회차 가격도 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 현황 재확인. 감정평가서상 내부는 관련 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려한 것으로, 실제 현황이 도면 등과 다를 수 있으므로 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 확약으로 해소, 가격은 아직 보류”
이 사건은 표면적으로는 보증금 85,000,000원의 대항력 임차인이 있어 상당히 위험해 보입니다. 현재 회차만 놓고 보면 배당 후 미회수액 47,593,000원이 남기 때문입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수액은 실질적으로 0원입니다. 따라서 권리 문제의 핵심은 확약서 원본과 적용 범위를 확인하는 데 있습니다.
가격은 별개입니다. 확약 반영 실질취득 38,500,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 35,000,000원보다 높아 110.0% 수준이고, 최근 가격 추세도 -26.8%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.7회입니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인 시 권리는 접근 가능, 현재 가격은 보류. 이 물건은 “한 번 유찰돼 싸졌다”가 아니라, 최근 거래가격과 비교해 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지를 따져야 하는 사건입니다.