93,800,000원
인천지방법원 2025타경501358. 부평구 부개동 ‘플러스홈’ 4층 401호, 전용 35.13㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정만수이고, 2022년 3월 25일 거래가 180,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현 경매에서 선언된 말소기준은 2023년 2월 3일 국(광명세무서장)의 압류입니다. 문제는 이 압류보다 앞선 2022년 3월 25일 전입·점유를 갖춘 임차인 최규식입니다.
최규식의 임대차계약일과 확정일자는 2022년 3월 2일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 3월 25일이며 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준 2023년 2월 3일보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 행사합니다. 현재 최저가 93,800,000원으로 매각된다는 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,088,400원을 제외한 91,711,600원이 임차인에게 배당되고, 78,288,400원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 수변로10번길 28, 4층 401호 (부개동,플러스홈) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.13㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 정만수 (2022.03.25. 거래가 180,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2011.01.14 |
| 규모 | 플러스홈 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최규식 | 제4층 제401호 35.13㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25 | 2022.03.02 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
최규식은 배당요구를 했고, 임차권등기일은 2024년 1월 25일입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 9,380만원이 아니라 ‘약 1.70억 수준’으로 비교
이 물건에서 가장 위험한 착시는 최저가입니다. 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰돼 93,800,000원까지 내려왔지만, 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크고 임차인이 대항력을 갖고 있으므로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차에서는 93,800,000원에 낙찰받아도 78,288,400원이 인수되는 구조입니다.
2회 유찰 시 매각가는 65,659,999원, 예상 인수액은 105,921,881원이고, 3회 유찰 시 매각가는 45,961,999원, 예상 인수액은 125,265,317원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당액이 반대로 증가해, 실질취득 부담은 보증금 170,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 93,800,000원 | 78,288,400원 | 최저가 단독 비교 금지 |
| 2회 유찰 시 | 65,659,999원 | 105,921,881원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 | 45,961,999원 | 125,265,317원 | 실질취득 부담 유지 |
④ 실거래 비교 — 실질취득이 평균보다 높다
플러스홈 동일 전용면적 35.13㎡로 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 2022년 2월 2층이 125,000,000원, 2022년 3월 4층이 180,000,000원에 거래됐고, 제공된 실거래 평균은 152,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 35.13㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 35.13㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 평균 | 35.13㎡ | 2건 | 152,500,000원 |
표면 최저가 93,800,000원은 실거래 평균보다 훨씬 낮아 보이지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 반영한 실질취득은 보증금 170,000,000원 수준이므로, 제공된 실거래 평균 152,500,000원보다 높은 수준입니다. 최신 거래 180,000,000원보다는 낮지만 실거래 표본이 2건뿐이고 거래 시점도 2022년이므로, 최저가 61.5%라는 수치만 근거로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 임차인 최규식 보증금 | 170,000,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 임차인에게 91,711,600원이 배당되고, 미배당 보증금 78,288,400원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 170,000,000원이며 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개역 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·단독주택·학교시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 경인로·수변로 주변에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 경인선전철 부개역이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2011.01.14입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 404.0㎡, 공시지가는 1,816,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 플러스홈은 14세대 규모이고 동일면적 실거래 표본은 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 응찰 금지. 현재 최저가 93,800,000원 외에 임차보증금 미배당 인수 78,288,400원이 존재합니다.
- 대항력 포기 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 확인되지만, 제공된 문구에는 최규식의 대항력 포기가 명시돼 있지 않습니다.
- 배당 후 잔액 확인. 최규식 보증금 170,000,000원 중 배당되지 않은 부분이 매수인에게 남는 구조인지 매각물건명세서 원문과 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰이 가격 해결책이 아님. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락과 함께 예상 인수액이 105,921,881원·125,265,317원으로 증가합니다.
- 실거래 시점 확인. 동일면적 실거래는 2022.02·2022.03 두 건이므로 개별 호수의 현재 가치 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 자세한 임대차관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,380만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가가 93,800,000원까지 내려왔지만, 임차인 최규식은 보증금 170,000,000원에 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 78,288,400원이 미배당 인수로 남습니다. 이후 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조이므로, 이 물건을 ‘9,380만원짜리 다세대’로 평가해서는 안 됩니다.
가격 비교 기준은 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 170,000,000원 수준입니다. 이는 제공된 동일면적 실거래 평균 152,500,000원보다 높은 수준입니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 확인되지만, 임차인의 대항력 포기까지 명시된 자료는 아니므로 이 분석에서는 인수 위험을 제거하지 않았습니다. 결론은 표면가격은 낮지만, 권리와 실질취득을 합치면 가격 메리트가 약한 대항력 인수형입니다.
