의정부지방법원 2026타경61012. 파주시 금촌동 라까사 5층 501호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)입니다. 감정가는 264,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 184,800,000원입니다. 소유자는 김새벽이며, 등기상 가장 중요한 권리는 2023년 3월 14일 설정된 최병훈의 주택임차권입니다. 이 임차권은 말소기준인 2023년 9월 14일 압류보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 발생합니다.
그러나 이 사건에는 중요한 후속 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 11일 인수조건변경확약서를 제출해, 양도 전 임차권자 최병훈의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 최병훈의 285,000,000원은 원래 권리구조상 인수액이지만, 이 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 353-4 라까사 5층501호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 아리랑고개길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택) |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 5층건 내 5층 501호 · 사용승인일 2020.08.28 |
| 소유자 | 김새벽 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.09.14. 갑구 5번 압류입니다. 그보다 앞선 2023.03.14. 최병훈의 주택임차권은 보증금 285,000,000원, 주민등록·점유개시일 2021.03.05.로 기재되어 있어 원래는 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다. 반면 이후의 주택도시보증공사 가압류와 파주시·국·강북구의 압류, 2026.04.15. 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확약 적용 범위를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최병훈 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.05 | 285,000,000원 | 원래 有 확약으로 포기 | 주장 | 실질 인수 0원* 임차권 말소 동의 |
| 한윤용 현황조사·매각물건명세서 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 같은 보증금을 중복 계산할 임차인은 없습니다. 실제 임차인은 최병훈·한윤용 2명입니다. 최병훈에 대한 확약은 최병훈의 285,000,000원에만 적용됩니다. 한윤용은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당관계는 원본 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 184,800,000원으로 감정가 264,000,000원에서 1회 유찰된 금액입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
확약이 예정대로 효력을 갖는다는 전제에서는 현재 회차의 실질취득금액은 184,800,000원*입니다. 최병훈의 보증금 285,000,000원은 낙찰가에 추가해 떠안는 금액이 아니라 확약으로 실질 인수 0원 처리됩니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 실제 주변 다세대·연립 거래가격을 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 임차인 최병훈 보증금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,022,000,000원 | 181,412,800원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 채권 총액은 1,307,000,000원, 예상배당은 181,412,800원, 미배당은 1,125,587,200원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. *최병훈 보증금은 원래 권리구조상 매수인 인수 285,000,000원이나 2026.06.11. 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·각종 근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2020.08.28입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 금촌동 353-4·353-6은 도시지역·제1종일반주거지역으로 기재되어 있습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.11. 인수조건변경확약서의 대항력 포기·우선변제권 주장·임차권 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 최병훈 임차권 처리 확인. 전액 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소한다는 동의가 매각조건에 실제 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 한윤용 임대차 확인. 2024.06.04. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국·파주시·고양세무서·강북구 압류와 관련한 체납세액 및 당해세 여부를 확인하세요.
- 가격 비교 별도 수행. 제공된 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 금촌동 인근 다세대·연립 실거래를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.85억 인수”라는 첫인상만 보고 판단하면 안 된다
등기부만 보면 최병훈의 285,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 현재 최저가 184,800,000원보다 더 큰 금액을 떠안을 수 있는 전형적인 선순위 임차권 물건처럼 보입니다. 하지만 2026.06.11. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력 포기와 임차권 말소 동의가 명시돼 이 주된 인수위험은 실질 0원*으로 바뀌었습니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가 매수라고 결론낼 수는 없습니다. 별도 점유자 한윤용의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 4건의 배당 우선순위도 확인이 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 검증되지 않았습니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 잔여 배당변수는 아직 확인 대상. 이 사건의 핵심은 바로 그 구분입니다.
