인천지방법원 2025타경505206. 부평동 엠타워식스 5층 509호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 정만수이며 2022.06.30. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 275,000,000원입니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 허범주의 주택임차권입니다. 허범주는 2022.08.31. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.02.02. 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
보증금은 275,000,000원, 확정일자는 2022.08.16., 배당요구는 2023.05.24.로 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮은 이 사건에서는 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당표상 룰상 인수액은 125,336,400원입니다. 그러나 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로334번길 4, 5층509호 (부평동,엠타워식스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 지하1층/지상15층 중 5층 509호 |
| 소유자 | 정만수 (2022.06.30. 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만 확약이 승계위험을 끊는다
등기부상 과거 인주새마을금고 근저당권 135,600,000원은 2019.09.17. 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2023.02.02. 광명세무서장 압류이며, 이후 주택임차권등기·부평구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 허범주의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2022.08.31. 전입·점유를 기준으로 보므로, 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허범주 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.08.31. | 우선변제 有 확정 2022.08.16. · 배당요구 2023.05.24. | 실질 0원 룰상 125,336,400원 · 말소동의 확약서 적용 |
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 152,600,000원으로 감정가 218,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 2022년 소유권 이전 당시 거래가액 275,000,000원만을 보고 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수는 없습니다.
특히 이 사건은 원래 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 유형입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 실질 부담이 줄지 않는 구조였지만, 이번에는 말소동의 확약으로 그 승계 부담을 실질 0원으로 처리합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 동일한 152,600,000원입니다. 다만 그 금액이 시장가격보다 유리한지는 별도의 최신 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 허범주 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 허범주에게 149,663,600원이 배당되고, 보증금 부족분 125,336,400원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 2,936,400원으로 추정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 인천부흥초등학교 북서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·생활편익시설·오피스텔·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물의 5층 509호이며 수세식 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 동측·서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 허범주 임차권에 대한 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 대상 호수와 말소 범위·조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 분명. 허범주는 2022.08.31. 전입·점유해 2023.02.02. 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 무효·불적용이면 승계위험이 즉시 살아납니다.
- 배당 부족분 구조 이해. 현재 회차 룰상 미배당 보증금은 125,336,400원이며 2회 유찰 시 170,475,480원, 3회 유찰 시 201,971,932원으로 계산돼 있습니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 현재 152,600,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 최근 실거래 비교자료 없이 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내리면 안 됩니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 업무시설(오피스텔)인 만큼 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “위험한 구조를 확약이 끊어낸 사건”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 218,000,000원에서 한 번 유찰돼 152,600,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 가격보다 먼저 봐야 할 것은 보증금 275,000,000원의 허범주 임차인입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 우선변제권도 갖춘 임차인이어서, 확약이 없으면 현재 회차에서 125,336,400원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
이번 사건에서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 확인돼 그 승계액을 실질 0원으로 처리합니다. 그 결과 현재 회차 기준 실질취득은 152,600,000원으로 최저가와 같습니다. 다만 최근 실거래가 없어 이 금액 자체에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다. 결론적으로 권리위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격은 최신 시세 확인 전까지 보수적으로 볼 사건입니다.
