인천지방법원 2025타경507248. 인천 남동구 간석동 37-210, 1층 103호의 다세대주택입니다. 감정가는 70,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 정만수이며, 2021.08.25. 소유권을 취득했고 등기된 거래가액은 65,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 임차권 처리입니다. 이지선은 2021.08.13. 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.13.입니다. 말소기준권리인 2022.11.07. 남동구 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 65,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당액을 인수해 총 취득부담이 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 7번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 이지선 임차권에 대해서는 배당계산상 부족액이 남더라도 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 이지선 임차권에 한정되며, 현황조사상 별도로 확인된 KAYES MD IMRUL·HOSSAIN MD SHAMIM의 점유·명도 문제까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507248 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-210 1층103호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 1층 103호 · 42.11㎡ |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정만수 · 2021.08.25. 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 남동구 압류
등기상 과거 한국주택은행 근저당과 현대해상화재보험 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.11.07. 남동구 압류입니다. 그 뒤의 2023.02.03. 국 압류와 2025.02.11. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 인원 3명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지선 | 2021.08.13 · 1층 103호 42.11㎡ 전부 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
| KAYES MD IMRUL | 2024.08.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HOSSAIN MD SHAMIM | 2025.01.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이지선은 확정일자 2021.07.13., 주민등록·점유 2021.08.13.이며 배당요구도 확인됩니다. 보증금 65,000,000원 전액을 기준으로 우선변제권을 행사할 수 있으나 현재 최저가 49,000,000원에서는 집행비용을 제외하면 전액 배당이 불가능합니다. 반면 KAYES MD IMRUL과 HOSSAIN MD SHAMIM은 각각 2024.08.19., 2025.01.20. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 점유 형태와 명도 대상 여부는 매각물건명세서와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 4,900만원 vs 실거래 평균 6,250만원
진영아트빌라2차는 15세대이며 1995.06.02. 준공됐습니다. 대상 면적 42.11㎡와 일치하는 실거래는 2건으로, 2021.08. 1층 65,000,000원과 2022.03. 3층 60,000,000원입니다. 평균은 62,500,000원, 최신 거래는 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 42.11㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 42.11㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 평균 | 42.11㎡ | 2건 | 62,500,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 49,000,000원은 실거래 평균 62,500,000원의 78.4%입니다. 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2022.03.이므로, 이 수치만으로 현재 시장가격을 정밀하게 확정하기보다는 가격 참고선으로 사용하는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 이지선 보증금 | 65,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 이지선 보증금 중 17,282,000원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 이지선 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천상인천중학교 북측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호이며 외벽은 치장타일벽돌 쌓기 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 983,100원/㎡, 토지면적은 175.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 15세대, 1995.06.02. 준공이며 동일 면적 확인 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이지선 임차권의 룰상 인수액 17,282,000원을 실질 0원으로 바꾸는 핵심 근거입니다.
- 후순위 전입자 2명 확인. KAYES MD IMRUL은 2024.08.19., HOSSAIN MD SHAMIM은 2025.01.20. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다.
- 명도 계획. 권리상 대항력이 없다는 판단과 실제 점유자가 자진 인도하는 것은 별개이므로 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 실거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2022.03.이므로 현재 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 1층 특성 확인. 대상 물건은 1층 103호이므로 내부 상태와 개별 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 집행비용 1,282,000원이 반영돼 있으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28.입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 성립하면 가격 메리트, 확약 확인은 필수”
이 사건은 숫자만 보면 선순위 임차권 때문에 조심해야 할 물건입니다. 이지선의 보증금 65,000,000원은 현재 최저가 49,000,000원보다 크고, 배당표대로라면 17,282,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 부근에 고정되므로 단순히 “4,900만원이라 싸다”고 보면 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이를 적용하면 이지선 임차권의 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득액은 49,000,000원이 됩니다. 확인된 실거래 평균 62,500,000원의 78.4%여서 가격상 할인은 분명합니다. 반면 15세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본이 2건뿐이며, 후순위 전입자 2명의 점유·보증금도 추가 확인이 필요합니다. 결론은 “확약 확인 전에는 보수적으로, 확약이 원문대로 유효하다면 가격 메리트가 있는 구조”입니다.
