인천지방법원 2025타경507248. 인천 남동구 간석동의 진영아트빌라 1층 103호입니다. 공부상 다세대주택이며, 전용면적은 42.11㎡입니다. 현재 소유자는 정만수로, 2021년 8월 25일 거래가 65,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 남동구와 국가의 압류가 등기됐고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 진행됐습니다.
권리분석의 핵심은 매각으로 소멸하는 압류가 아니라 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차권입니다. 이지선은 2021년 8월 13일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 13일입니다. 말소기준인 2022년 11월 7일 남동구 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약서에 따른 권리 정리가 없다면 보증금 부족분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-210, 1층 103호 (진영아트빌라) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 전용 42.11㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕, 4층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 정만수 (2021.08.25 소유권이전 · 거래가 65,000,000원) |
| 감정가 | 70,000,000원 |
| 최저매각가 | 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서
말소기준권리는 2022.11.07 접수된 갑구 4번 남동구 압류입니다. 뒤이은 국가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 한국주택은행 근저당권과 현대해상화재보험의 근저당권은 이미 말소됐습니다.
최저가 34,300,000원 가정 시 집행비용 차감 후 임차인 배당액은 33,282,600원, 룰상 인수액은 31,717,400원입니다.
다만 말소동의라는 기재만으로 대항력 포기까지 자동 확정되는 것은 아닙니다. 확약서 원문의 권리 포기 범위·적용 대상·이행 조건을 확인해야 합니다. 이 확약은 이지선 관련 권리에 한정되며, 다른 점유자의 임대차관계까지 해소하지 않습니다.
② 임차인 및 점유관계 — 등기권자와 별도 전입자 구분
임차 관련 인물은 3명입니다. 임차권등기권자 이지선과 현황조사에서 확인된 별도 전입자 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 합산하지 않습니다. 조사상 전입자 두 명의 임대차계약 및 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이지선 을구 7번 임차권등기 |
2021.08.13 2021.07.13 |
65,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
룰상 인수 확약 적용 시 해당 권리 실질 0원 배당요구 확인 · 확약서 원문 대조 필요 |
| KAYES MD IMRUL 현황조사 전입자 |
2024.08.19 미상 |
미상 |
선순위 대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계관계 확인 필요 말소기준 이후 전입 · 보증금 및 계약관계 미상 |
| HOSSAIN MD SHAMIM 현황조사 전입자 |
2025.01.20 미상 |
미상 |
선순위 대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계관계 확인 필요 말소기준 이후 전입 · 보증금 및 계약관계 미상 |
두 별도 전입자는 주민등록일이 남동구 압류보다 늦어, 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유의 법률관계가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 임차인 부존재나 무조건적인 명도 가능으로 해석해서는 안 됩니다. 선순위 임차권자와의 관계, 실제 거주 및 점유 승계 여부도 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가보다 실질취득액을 먼저 봐야 한다
진영아트빌라2차는 15세대 규모이며, 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 다만 거래 시점이 2021년과 2022년이므로, 이 가격들을 2026년의 최신 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 42.11㎡ | 3층 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 42.11㎡ | 1층 | 65,000,000원 |
| 표본 평균 | 42.11㎡ | 2건 | 62,500,000원 |
최저매각가 34,300,000원은 위 거래 평균의 54.9%입니다. 그러나 이는 매수인이 보증금 부족분을 떠안지 않는 경우에만 의미 있는 비교입니다. 확약이 유효하지 않아 일반적인 선순위 임차인 인수 구조가 적용되면 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득액은 66,017,400원으로, 과거 거래 평균 62,500,000원과 마지막 확인 거래 60,000,000원을 모두 웃돕니다.
현재 회차에서 계산되는 실질취득액은 과거 거래 평균보다 높습니다. 보증금 인수가 유지되는 한 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 증가하므로, 실질취득액은 보증금 65,000,000원 부근에 머물게 됩니다. 단순히 유찰이 더 진행된다고 실질 매입가격이 같은 비율로 떨어지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,017,400원 |
| 1. 임차인 이지선 · 우선변제 | 65,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 31,717,400원 |
일반적인 선순위 임차권 배당 계산입니다. 주택도시보증공사 청구금액과 임차보증금을 별개의 매수인 인수채무로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당과 매수인 인수 여부는 확약서의 효력 및 최종 배당관계에 따라 달라집니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 34,300,000원 | 31,717,400원 | 66,017,400원 |
| 3회 유찰 시 | 24,010,000원 | 41,822,180원 | 65,832,180원 |
| 4회 유찰 시 | 16,807,000원 | 48,895,526원 | 65,702,526원 |
실질취득액은 최저매각가와 일반 배당 계산상 보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정치의 회차별 차이로 보증금 원액과 소폭 차이가 발생합니다. 확약으로 이지선 관련 잔여채무가 유효하게 소멸한다면 위 인수액은 해당 임차권에 관해 실질 0원으로 처리됩니다.
이 표에서 중요한 것은 유찰이 반복되더라도 확약 적용 전 실질취득액이 보증금 6,500만원 부근에 머문다는 점입니다. 반대로 확약 효력이 확인된다면 인수액 증가 없이 낙찰가 하락의 효과를 누릴 수 있습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 가격 하락형 경매가 아니라 확약서의 법률효과에 따라 가격 구조가 달라지는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천상인천중학교 북측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 1995.06.02 준공, 15세대 규모. 철근콘크리트조 4층 건물로 급배수·위생·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다. 토지는 부정형이며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역. 공시지가 983,100원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택으로 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 마지막 거래가 2022년이므로 현재 시장가격과 매수 수요는 별도로 확인해야 합니다. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 최우선 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 을구 7번 임차권등기뿐 아니라 잔여보증금 대항력 포기와 매수인 불인수까지 포괄하는지 확인해야 합니다.
- 명세서와 특별매각조건 대조. 임차권등기 말소 방식, 확약서의 이행 조건 및 낙찰자에게 남는 권리가 있는지 확인하세요.
- 별도 전입자 2명 확인. KAYES MD IMRUL과 HOSSAIN MD SHAMIM의 보증금·임대차계약·점유관계 및 선순위 임차인과의 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 판단. 확약 적용 전 계산액은 현재 회차 66,017,400원입니다. 최저가 34,300,000원만을 시세와 비교하지 마세요.
- 과거 거래가격의 한계. 확인 거래는 2021년과 2022년의 2건뿐입니다. 현재 호가·인근 유사 다세대 거래·건물 상태를 함께 점검해야 합니다.
- 명도와 관리비. 전입자들의 실제 점유 상황을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목도 점검하세요.
- 최신 원본 재확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,430만원보다 중요한 것은 확약서의 효력”
이 사건은 단순히 감정가에서 51% 할인된 저가 다세대주택으로 볼 수 없습니다. 선순위 임차보증금 65,000,000원이 존재하며, 일반 배당 계산만 적용하면 매수인이 부담할 수 있는 부족분은 31,717,400원입니다. 따라서 확약 적용 전 실질취득액은 66,017,400원으로, 확인된 과거 거래 평균보다 높습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 잔여보증금 불인수까지 유효하게 보장한다면 이지선 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 확약서의 정확한 법률효과는 원문으로 확인해야 하며, 다른 전입자 두 명의 점유관계는 별도로 남습니다.
결론은 확약서의 범위와 실제 점유관계가 가격 판단의 전제라는 것입니다. 실질취득액을 확정하지 않은 상태에서 최저매각가만으로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 오래된 거래 표본까지 고려해, 권리와 가격을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
