인천지방법원 2025타경507291. 계산동 다인베스트빌 4층 401호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차권자 배민철은 임대차계약일 2021.06.05, 주민등록·점유개시 2021.07.20이며, 등기상 확정일자는 2024.01.11 경정등기로 2021.07.12로 정정됐습니다. 말소기준인 2023.02.03 압류보다 앞선 대항요건을 갖추고 있어 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
현재 최저매각가는 91,000,000원이지만 예상배당에서는 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 임차보증금에 배당되고, 남은 38,038,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 “9,100만원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실제 부담은 129,038,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 936-7 다인베스트빌 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층건 내 4층 401호 · 사용승인일 2002.10.19 |
| 소유자 | 정만수 · 2021.08.10 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 우리은행 근저당과 신한은행 근저당은 각각 2019.06.28, 2021.07.20 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2023.02.03 국 압류입니다. 문제는 배민철의 주민등록·점유개시가 2021.07.20로 이보다 앞선다는 점입니다. 따라서 2023.08.25에 임차권등기가 뒤늦게 접수됐더라도 그 기초가 되는 임차인의 대항력은 말소기준보다 선순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배민철 | 4층 401호 55.42㎡ 전부 | 127,000,000원 | 2021.07.20 | 2021.07.12 2024.01.11 경정 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 5번 임차권의 확정일자를 경정한 등기입니다. 따라서 임차보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 배민철 1명이며, 보증금은 127,000,000원입니다.
③ 유찰해도 실질취득액이 크게 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 이 사건의 회차별 계산도 그대로 그 패턴입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 91,000,000원 | 38,038,000원 | 129,038,000원 |
| 2회 유찰 시 | 63,699,999원 | 64,846,601원 | 128,546,600원 |
| 3회 유찰 시 | 44,589,999원 | 83,612,621원 | 128,202,620원 |
낙찰가는 91,000,000원에서 63,699,999원, 44,589,999원으로 크게 내려가지만 인수액은 반대로 38,038,000원에서 64,846,601원, 83,612,621원으로 증가합니다. 즉 이 물건의 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득액으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 배민철 보증금 | 127,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 127,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배민철 보증금 중 88,962,000원이 배당되고 부족분 38,038,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 인천계산초등교 동측 인근. 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 용도는 공동주택이고 집합건축물대장상 용도는 다세대주택입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시 없이 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층건이며 외벽은 적벽돌치장쌓기·사이딩판넬마감 등입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 91,000,000원만 보지 말고 인수 38,038,000원을 더한 129,038,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력·보증금 인수까지 해소하는 내용인지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.01.11 경정으로 확정일자가 2021.07.12로 정정된 사실을 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배민철은 배당요구가 있는 것으로 반영돼 있으므로 실제 배당표와 미배당 보증금 규모를 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 내려가도 ‘싸지는’ 구조가 아니다
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 91,000,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차보증금 127,000,000원이 그보다 큽니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 38,038,000원이고, 실질취득액은 129,038,000원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 63,699,999원이나 44,589,999원으로 내려가도 인수액이 각각 64,846,601원, 83,612,621원으로 늘어 실질취득은 128,546,600원, 128,202,620원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가 할인율이 아니라 대항력 보증금 인수입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 현재 자료 기준 결론은 “최저가는 낮아졌지만 실질취득은 감정가에 근접한 대항력 인수형 다세대”입니다.
