인천지방법원 2025타경507293. 작전동 하이빌리지타운 110동 5층 501호의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 첫 담보권이 아니라 임차인 박성호의 선순위 대항력입니다. 박성호는 2021.05.25 확정일자를 갖추고 2021.06.30 전입·점유를 시작했으며 보증금은 135,000,000원입니다. 등기상 선언된 말소기준은 2023.02.03 광명세무서장의 압류이므로, 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.
현재 최저매각가 101,500,000원에서 집행비용 2,221,000원을 먼저 차감하면 박성호에게 예상되는 배당은 99,279,000원이고, 보증금 부족분은 35,721,000원입니다. 원칙대로라면 이 부족분은 매수인 인수 가능성을 따져야 합니다. 하지만 이 사건에는 을구 9번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 박성호 관련 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 확약은 박성호의 임차권에 한정해 판단해야 하며, 다른 점유관계나 세금 문제까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 476-20 하이빌리지타운 110동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 정만수 (2021.06.17 매매, 거래가액 135,000,000원 · 2021.07.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
등기상 말소기준은 2023.02.03 국 압류입니다. 이 기준보다 앞선 박성호의 전입·점유는 2021.06.30이므로 대항력이 인정된 구조입니다. 이후 2023.09.04 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 별도 점유자 유영은 2024.07.04 전입으로 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박성호 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.30 | 2021.05.25 | 135,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 배당요구 2023.09.04 · 말소동의 확약서 제출 |
| 유영 | 2024.07.04 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입이 말소기준권리 이후 |
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 101,500,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 따라서 이 리포트에서는 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
대항력 임차인 문제가 확약서로 실질 해소되는 만큼 현재 회차의 매수인 실질취득액은 101,500,000원으로 봅니다. 만약 확약이 없었다면 현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 35,721,000원이어서 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 부족분이 커지는 구조였을 것입니다. 실제로 다음 회차 가정에서는 부족분이 65,628,900원, 그다음 회차에서는 86,560,230원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 박성호 보증금 | 135,000,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 박성호 보증금 부족분은 35,721,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박성호 관련 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성지초등학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택·공장·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 5층 501호입니다.
- 설비. 위생설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 포장도로에 접하고 본건까지 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 준공업지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 을구 9번 박성호 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 범위 확인. 확약은 박성호 임차권에 대한 판단입니다. 다른 점유자나 조세채권까지 자동으로 정리되는 것으로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 유영 점유관계 확인. 2024.07.04 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 당해세에 해당하면 0순위로 차감돼 임차인과 신청채권자의 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 실제 인근 거래가격과 매도 호가를 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기 순서만 놓고 보면 선순위 대항력 임차인 박성호의 보증금 135,000,000원이 가장 큰 위험입니다. 현재 최저가에서는 배당 부족분이 35,721,000원 발생하기 때문입니다. 그러나 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
따라서 현재 회차의 핵심은 “낙찰가 101,500,000원에 35,721,000원을 더 내느냐”가 아니라, 확약서의 효력을 확실히 확인한 뒤 101,500,000원을 가격 자체로 평가할 수 있느냐입니다. 다만 별도 점유자 유영과 조세 배당 변수는 남습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자에도 가격 가점은 주지 않습니다. 주된 인수는 확약으로 해소, 잔여 권리·점유 확인은 필요, 가격 평가는 별도. 이 세 가지가 이 사건의 결론입니다.
