인천지방법원 2025타경507293. 인천광역시 계양구 작전동 하이빌리지타운 110동 501호입니다. 현재 소유자는 정만수 씨로, 2021년 7월 9일 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 및 지방세 압류가 설정되었으며, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023년 2월 3일 광명세무서장의 국세 압류입니다. 그런데 임차인 박성호는 이보다 앞선 2021년 6월 30일 전입 및 점유를 시작했고, 2021년 5월 25일 확정일자를 갖추었습니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기라는 이유로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 권리와 청구를 소멸시키는지가 매수인 부담을 가르는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 476-20 하이빌리지타운 제110동 제5층 제501호 도로명주소: 인천광역시 계양구 아나지로 256-18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 5층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 정만수 (2021.07.09 소유권이전 · 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 71,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 확인일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인
말소기준은 2023.02.03 국세 압류(갑구 16번)입니다. 이후 계양구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 조흥은행·국민은행·옹진수산업협동조합·부평농업협동조합 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인과 별도 점유를 구분
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박성호 주택전부 · 임차권등기 |
전입 2021.06.30 확정 2021.05.25 임차권등기 2023.09.04 |
135,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
말소동의 확약 확약 범위 확인 필요. 미적용 시 미배당액 인수 가능. |
| 유영 별도 전입 확인 |
전입 2024.07.04 확정일자 미상 |
미상 |
후순위 전입
보증금 미상
확약 적용 대상 아님 전입일 기준 대항력 없음. 실제 점유 권원과 보증금 확인 필요. |
확인되는 실제 임차인·점유 관계자는 2명입니다. 박성호는 주택전부에 관한 임차권등기권자이고, 유영은 별도로 전입 사실이 확인된 사람입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로서 별도의 실제 거주 임차인으로 합산하지 않습니다.
유영은 말소기준권리 이후 전입하여 전입일 기준 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 권원이 확인되지 않았습니다. 따라서 유영에게 박성호의 확약 효력을 확대하거나, 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다. 확약 대상 밖의 별도 점유에 관한 권원·보증금·명도 문제는 독립적으로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 49% 낙찰가와 실질취득의 차이
감정가 145,000,000원 대비 현재 최저가는 71,050,000원입니다. 표면적으로 감정가의 49%이지만, 박성호의 보증금 135,000,000원을 고려하면 가격 판단에는 반드시 확약서의 효력과 조건을 먼저 반영해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 145,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 71,050,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 임차보증금 | 135,000,000원 | 박성호 · 대항력 있음 |
| 예상 미배당 보증금 | 65,628,900원 | 확약 미적용 시 인수 추정액 |
| 확약 적용 시 | 실질 인수 0원 | 대항력 포기·인수 배제 효력까지 확인되는 경우에 한함 |
동일 물건의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 이것만으로 현재 최저가나 실질취득금액이 주변 시세보다 낮다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,678,900원 |
| 1. 박성호 · 보증금 우선변제 | 135,000,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 조건부 배당 추정입니다. 집행비용 1,678,900원을 먼저 차감하고 박성호에게 69,371,100원을 배당하는 가정이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 별도로 반영하지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 실제 임차보증금과 별개인 추가 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약 미적용 시 인수액 증가
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
71,050,000원 | 65,628,900원 | 135,000,000원 |
| 3회 유찰 감정가 34% |
49,735,000원 | 86,560,230원 | 135,000,000원 |
| 4회 유찰 감정가 24% |
34,814,500원 | 101,212,161원 | 135,000,000원 |
위 인수 추정액은 확약 효력을 적용하지 않은 회차별 배당 가정입니다. 실제 매수인 인수 여부는 확약서의 대항력 포기 및 잔여 보증금 인수 배제 효력에 따라 달라지며, 각 회차의 집행비용·우선변제 등에 따라서도 수치가 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 성지초등학교 남측 인근입니다. 주변은 공동주택·공장·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 위생설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 접근성. 북측 포장도로에 접하고 인접도로와 대체로 등고평탄한 부지입니다.
- 토지이용규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택과 공장·근린생활시설이 혼재한 입지의 다세대주택으로, 매도 시 개별 호수의 상태와 주변 거래가격 확인이 중요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 매각차익을 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 대항력 포기, 잔여 보증금 인수 배제, 임차권등기 말소 조건 및 그 효력 발생 시점을 확인하세요.
- 박성호 임차권. 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구·임차권등기 내용을 매각물건명세서 및 등기부와 대조하고, 배당 부족분의 최종 인수 여부를 확인하세요.
- 유영의 별도 점유. 전입일은 2024.07.04로 말소기준 이후입니다. 보증금, 계약관계, 실제 점유 여부, 인도 및 명도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 체납세금. 국세·지방세 압류와 관련하여 당해세 해당 여부 및 예상 배당 순서를 확인하세요. 우선 차감에 따라 임차인 배당 부족액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준. 확약 미적용 시 낙찰가와 인수 보증금을 함께 고려하고, 확약이 유효한 경우에도 별도 점유·명도·취득 부대비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 작전동 및 하이빌리지타운의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하여 감정가와 실제 시장가격의 차이를 확인하세요.
- 현장 확인. 최상층 호수의 누수·방수 상태, 드라이비트 외벽 상태, 공용부 관리 및 미납 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 확약서의 효력”
이 물건은 두 차례 유찰되어 최저가가 71,050,000원까지 내려왔습니다. 하지만 박성호의 보증금은 135,000,000원이고, 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추고 있습니다. 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 미배당 보증금 65,628,900원이 매수인의 인수 부담으로 남을 수 있어 최저가 자체를 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
한편 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 권리 해소 요소입니다. 원본에서 대항력 포기 및 잔여 보증금 인수 배제 효력까지 확인된다면 박성호 관련 실질 인수액은 0원으로 정리할 수 있습니다. 다만 별도 점유자 유영은 이 확약의 적용 대상이 아니며, 보증금과 점유 권원을 추가 확인해야 합니다. 세금 배당의 불확실성과 최근 시세 비교자료의 부재도 가격 판단에 반영할 필요가 있습니다.
결론은 확약서의 실제 효력 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 주된 임차권 인수가 해소되더라도 별도 점유와 배당 순위, 명도 및 시장가격 확인을 마친 뒤 실질취득 부담을 판단하는 것이 적절합니다. 감정가의 49%라는 할인율만으로 권리 위험이 사라지거나 가격상 이익이 확정되는 것은 아닙니다.
