인천지방법원 2025타경507301. 간석동 웨스트레뷰 제1동 3층 301호, 전용 55.80㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정만수이며 2021.11.15. 205,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 2023.02.03. 국 압류가 말소기준권리라는 점, 그리고 그보다 앞선 2021.10.18. 전입·점유를 갖춘 임차인 박은진이 있다는 점입니다. 원칙만 적용하면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 임차인 박은진의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 이 사건은 최저가 98,700,000원에 룰상 인수액을 더해 시세와 비교하는 것이 아니라, 확약 반영 후 실질취득 98,700,000원을 기준으로 가격을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507301 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 170-27 웨스트레뷰주건축물 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 55.80㎡ · 10층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 정만수 (2021.11.15. 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2013년 행당2동새마을금고 근저당과 윤정미 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.02.03. 광명세무서장이 처분청인 국 압류입니다. 박은진은 2021.10.18. 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자도 2021.09.28.이므로, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 2023.11.21.에는 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박은진 | 205,000,000원 | 2021.10.18. | 2021.09.28. | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박은진은 보증기관 대위·승계 중복신고자가 아니며, 주택도시보증공사는 별도로 강제경매를 신청한 채권자로 등기돼 있습니다. 따라서 임차보증금 205,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액을 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 시 최근 시세보다 낮다
웨스트레뷰 동일 면적대 거래 중 최근 확인되는 거래는 다음과 같습니다. 전체 6건 평균은 144,500,000원이지만 2021년 205,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 55.8㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2024.01 | 55.8㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 2023.09 | 55.8㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.12 | 57.86㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2022.02 | 57.86㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 55.8㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.8㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
최신 거래는 2025.05. 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 98,700,000원은 최근 시세의 73.1%입니다. 감정가 141,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 -7.8% 낮아진 하락 추세이므로, 73.1%라는 할인율만으로 과도한 가격 가점을 주는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 임차인 박은진 보증금 | 205,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차보증금 부족분 108,476,600원이 발생합니다. 다만 이 금액은 확약이 없는 경우의 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 박은진에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 인하 효과가 상쇄
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 98,700,000원 | 108,476,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 69,090,000원 | 137,553,620원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,363,000원 | 157,907,534원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘기 때문에 확약이 없다면 최저가 인하가 곧 실질취득가 인하로 이어지지 않습니다. 이 사건에서는 말소동의 확약이 제출되어 해당 인수액을 실질 0원으로 처리하므로, 확약이 정상적으로 적용되는 한 유찰에 따른 매각가 인하가 실질취득가에도 그대로 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석2동행정복지센터 북동측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 2013.10.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·난방·가스·승강기·소화전·화재경보기·기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 오피스텔로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 276.8㎡, 평지의 사다리형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,048,000원/㎡입니다.
- 환금성. 웨스트레뷰는 12세대이며 실거래 표본은 6건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세가 -7.8%여서 보수적 가격 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 적용 대상이 박은진 임차권인지, 말소 조건이 무엇인지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권·명도 관계 확인. 박은진은 2023.11.21. 주택임차권등기를 마쳤고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
- 가격은 최근 시세 우선. 전체 평균 144,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -7.8% 낮습니다. 현재 실질취득가가 낮더라도 향후 가격 하락 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 12세대로 거래 표본이 적어 매도 시 가격과 매각기간의 변동성이 커질 수 있습니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
권리 원형만 보면 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서만 봐도 미배당 보증금이 108,476,600원 남아 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 박은진 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득은 98,700,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 135,000,000원의 73.1%입니다. 가격만 보면 할인 구간입니다. 다만 웨스트레뷰는 12세대의 소규모 오피스텔이고 최근 가격 추세도 -7.8%입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 70% 최저가가 아니라, 말소동의 확약의 확실성 + 하락 중인 최근 시세를 반영한 응찰가입니다.
