인천지방법원 2025타경507336. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 9층 936호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 박승준은 2022년 4월 28일 매매를 원인으로 거래가 116,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 5월 27일 이뤄졌습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 유진아의 계약일은 2022년 4월 28일, 확정일자는 2022년 4월 29일, 전입·점유개시는 2022년 5월 27일이며 보증금은 116,000,000원입니다.
말소기준은 2025년 2월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 유진아의 전입·점유가 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 확약이 없다는 전제라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액을 매수인이 승계하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 임차권 인수를 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층936호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제9층 제936호 20.75㎡ 전부 · 11층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.28 매매 · 거래가 116,000,000원 · 2022.05.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 국가산업단지 · 재생산업지구 · 복합구역 · 성장관리권역 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
현재 소유권 이전 뒤 2022년 6월 10일 민간임대주택등기가 기재됐고, 2024년 6월 26일 유진아의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차권 내용에는 보증금 116,000,000원, 계약일 2022년 4월 28일, 확정일자 2022년 4월 29일, 전입·점유개시 2022년 5월 27일이 명시돼 있습니다. 이후 2025년 2월 12일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으므로, 임차권이 말소기준보다 선순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진아 | 116,000,000원 | 2022.05.27 | 2022.04.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
유진아는 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되지 않습니다. 배당요구도 2024년 6월 26일 이뤄졌습니다. 따라서 권리 자체는 분명한 선순위 대항력 임차권이고, 확약이 없다면 인수 위험이 현실화되는 구조입니다. 이번 사건에서 실질 인수를 0원으로 판단하는 근거는 오직 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서입니다.
* 배당표 원자료는 현재 회차 인수예정액을 42,160,800원으로 계산하지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출을 본 분석 규칙에 적용해 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 원자료상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 75,600,000원 | 42,160,800원 | 116,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 52,920,000원 | 64,432,560원 | 116,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,044,000원 | 80,022,792원 | 116,000,000원 |
이 표는 왜 선순위 대항력 임차권을 단순히 “최저가가 내려가니 싸진다”고 보면 안 되는지를 보여줍니다. 확약을 배제한 원자료 계산에서는 낙찰가가 75,600,000원에서 52,920,000원, 37,044,000원으로 내려갈수록 매수인 인수예정액이 각각 42,160,800원, 64,432,560원, 80,022,792원으로 커집니다. 이번 사건은 말소동의 확약서가 있기 때문에 그 구조를 실질 인수 0원으로 보정하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 유진아 보증금 | 116,000,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,600,000원 가정 원자료 배당표입니다. 임차인 보증금 미배당분은 42,160,800원으로 계산되나, 본 리포트의 실질 인수 판단은 말소동의 확약서를 반영해 0원*으로 처리합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 9층 936호입니다.
- 주위환경. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 염골근린공원 남측 인근이며, 주변은 중소규모 공장과 근린생활시설 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지·도로. 정방형 평지이며 공장(지식산업센터)·근린생활시설·오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 광대로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생산업지구, 복합구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,455,000원/㎡이며 토지면적은 4,367.3㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 유진아의 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 확약에 따른 실제 말소 절차와 조건을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.10 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 등기 내용과 현재 상태를 원본 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 용도·환금성. 일반공업지역·국가산업단지 내 오피스텔이라는 입지 특성을 반영해 실수요와 재매각 수요를 따로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 확약서가 먼저다
이 물건의 표면만 보면 감정가 108,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가 75,600,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아닙니다. 임차인 유진아의 보증금 116,000,000원, 전입·점유 2022년 5월 27일, 확정일자 2022년 4월 29일로 말소기준인 2025년 2월 12일 경매개시결정보다 앞선 대항력 임차권이 존재합니다.
확약이 없다면 현재 회차에서도 원자료상 42,160,800원을 인수하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 본 분석 규칙상 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 75,600,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 시세보다 싸다는 결론까지 이어가서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 별도 시세 검증입니다.
